현행 부동산 규제 정책을 완화해야하는가?

반대팀 (유지 또는 강화해야한다)

경제학부 2018250011 김동근

경제학부 2016280076 전승혜

행정학과 2017120063 정다은

사회복지학과 2016910031 엄혜주

Ⅰ. 용어정리

1. 종합부동산세

부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 제고한 국세로, 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세를 합한 금액이다. 부동산 투기수요를 억제하여 부동산 가격을 안정시키기 위한 목적으로 2005년부터 시행되었다.

2. 양도소득세

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말한다.

3. LTV (담보인정비율)

주택을 담보를 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율이다. 계산식은 ‘은행의 대출금액 / 담보 물건의 실제 가치’으로 이루어진다. 실제 가치 평가는 국세청 기준시가. 국민은행 KB부동산 시세, 한국감정원 시세, 감정평가법인 등을 통해 이루어진다.

4. DTI (총부채상환비율)

DTI계산식은 ‘주택대출 연간 원리금상환액 + 기타대출 연간 이자상환액 / 연간 소득’ 이다.담보대출을 받을 경우 채무자의 소득으로 얼마나 잘 상환할 수 있는지 판단하여 대출한도를 정하는 척도이다. 이 수치가 낮을수록 빚 상환 능력이 높다고 인정된다. 빌리는 사람 입장에서 소득 중에 얼마나 돈을 갚을 수 있는지 평가하는 규제방식이다. 주택담보대출의 원리금 상환액과 기타대출의 이자 부담 반영

5. DSR (총부채원리금상환비율)

DSR 계산식은 ‘주택대출 연간 원리금상환액 + 기타대출 연간 원리금상환액 / 연간소득’이다. 차주가 전 금융회사에 보유하고 있는 모든 대출의 원리금 상환부담을 보여주는 지표이다. 이 수치가 낮을수록 빚 상환능력이 높다고 인정된다.주택담보대출 뿐 아니라 신용대출과 신용카드 미결제액 카드론 임대보증금 자동차할부금 차주의 모든 금융권 대출 원리금 상환 규모 파악하고 있다.

6. 서민∙실수요자 기준

무주택자 기준으로 부부 연 소득 7000만원 이하, 주택값 6억원 이하일때를 지칭한다. 생애최초 구입일 경우 부부 연소득이 8000만원 이하로 인정된다.

7. 부동산 투기

투기는 가수요자의 행위이며, 이용할 의사 없이 시세차익을 목적으로 자산을 거래하는 행위이다. 또한 투기가격으로 거래를 진행하여, 시장가격을 왜곡한다. 시장조사를 하지만 모험적 도박적 금전투입을 감행하기에 장기적인 안목보다는 단기간 보유했다가 파는 것이 목표이다. 따라서 부동산 경제행위가 소유로만 의미가 있을 뿐 타인에게 기여하지 못한다.

8. 부동산 투자

투자는 실거주 의사가 있는 실수요자의 행위와 임대수익성 용도로 자산을 거래하는 행위이다. 예측 가능한 정당한 이익이 목적이다. 따라서 시장가격이 형성되고 이를 기준으로 거래가 이루어진다. 이용 관리할 의사가 있으므로, 충분한 기간동안 소유한다. 시장을 합리적으로 조사하여 안전성을 추구한다. 이에 부동산 경제행위가 타인에게 기여를 한다.

Ⅱ. 배경

일제강점기와 한국전쟁을 통해 전 국가가 피폐해지면서, 우리나라 정서에는 집없는 설움이 존재한다. 이 같은 정서는 대다수의 국민들 삶의 목표로 ‘내집 마련’을 선정하게 하였다. 그만큼 우리나라 국민들은 주택 소유에 대한 심리가 뿌리깊이 박혀있다. 주택 소유가 없는 서민들은 주택을 구매하고 싶지만, 현실은 넉넉하지 않다. 부동산 가격이 높기도 하지만, 불안정하여 변동성이 심하다는 위험도 존재한다. 국민 전체의 형평성을 책인지는 정부는 이 같은 서민들의 불안한 심리를 해결해주어야 한다.

특히 우리나라의 부동산시장은 실수요자와 투기수요라는 수요의 이중성이 존재한다. 실수요자는 부동산을 ‘생존에 필요한 재화’로 인식하고, 투기수요자는 이를 ‘자산’으로 인식한다. 투기수요는 현재 기준으로 예측되는 미래 가격에 따라 수요가 결정된다. 가격이 올라도 앞으로 더 오를 것으로 예상되면 거래가 이루어지는 것이다. 이로 인해 부동산 시장은 일반적으로 말하는 수요의 법칙을 따르지 않는다. 또한 현재 부동산 시장이 유동성이 높은 상황에서, 공급자는 가격 상승을 기대하여 매도물량을 줄이고 동시에 투기수요가 증가하고 실수요자들은 불안감으로 인해서 추격매수 심리가 확산되었다. 이에 공급자 우위 시장 상황이 지속되어 시장불안이 더욱 가중되고 있다. 주택시장의 불안은 서민의 주거안정을 위협하고 근로의욕과 경제활동 의지를 저하시켜 비효율적인 자원배분을 야기하고 있다.

따라서 먼저 높아진 주택 가격을 안정화시킬 필요가 생겼다. 가격하락과 변동성 안정화 2가지를 위해 정부는 다양한 정책을 시행하고 있다. 종부세∙양도세 그리고 대출규제 등을 통해 실수요자를 방해하는 투기수요를 억제하고, 결과적으로 부동산 시장을 안정화시키는 것이 부동산 대책의 목표이다.

현재 9∙13 부동산 대책이후 부동산 가격은 하락했으며, 무주택자의 주택확보의 길도 많이 수월해졌다. 시행하고 있는 규제들은 효과를 보고 있다는 의미이다. 또한 부동산 시장은 ‘추격매수’에서도 알 수 있듯이 불안 심리가 매매에 많은 영향을 주는 시장이므로, 효과를 보고 있다면 굳이 변화를 통해 심리적 혼란을 다시 야기할 필요가 없다. 정부의 현재와 같은 강도의 규제 정책이 유지가 되어야 부동산 시장에서도 가격 심리 모두를 안정시킬 수 있다. 이 같은 관점에서 보아, 부동산 규제가 유지 혹은 강화되어야한다고 주장한다.

Ⅲ. 부동산 대책 요약

9.13 주택시장 안정화 대책은 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호에 중점을 두었다. 첫 번째로, 투기수요 근절에는 주택담보대출규제, 생활안정자금 대출 규제, 전세자금보증대출규제, 임대사업자 대출 혜택 축소 등의 세부적인 대출 규제가 포함된다. 주택담보대출 규제는 2주택 이상 보유 세대의 조정대상지역 내 대출을 금지하고, 1주택 보유 세대는 원칙적으로 금지하였다. 단, 자녀 분가나 노모 봉양의 경우에는 대출 규제에서 제외된다. 또한 조정대상지역내 비 거주 목적으로 공시가격이 9억이 초과하는 고가 주택의 대출 금지된다. 마지막으로 1주택자 보유 세대가 주택 구매 시 2년 내, 무주택자는 주택 구매 전입 시 2년 내에 기존 주택을 처분해야한다. 다음으로 생활안정자금 대출 규제는 1세대 1주택자가 현재 거주지를 담보로 대출하는 것을 기간 내에 다른 주택을 구매하지 않겠다는 약정을 해야 대출이 가능하다는 내용이다. 전세자금보증 대출 규제는 2주택 이상의 보유 세대를 금지하고 1주택자 부부 합산 소득 1억 원 이하까지 보증을 제공하는 것이다. 임대사업자 대출 혜택을 축소하는 것은 LTV를 80%에서 40%로 축소하는 것과 조정대상지역의 공시가격이 9억을 초과하는 고가 주택 구입 시에 대출을 금지하는 것을 포함한다. 두 번째로 맞춤형 대책에는 조정대상지역에 종부세와 비과세 강화에 관한 내용이 포함된다. 구체적으로 최고세율이 2.5%인 종부세율을 구간별로 0.2%에서 0.7% 정도 인상한다. 그리고 종부세율 인상 적용 과표에 3억~6억인 구간을 신설하여 인상 적용 과표를 6억 원 이하로 확대하고 공정 시가 가액 비율을 현행 80%에서 연 5%씩 100%까지 인상한다. 또한 3주택자 이상, 조정대상지역 2주택자에게 0.1~1.2% 정도를 추가적으로 과세하고 세 부담을 150%에서 300%로 상향했다. 조정대상지역에는 일시적 2주택자에 대한 양도세 면제 요건을 강화해 현행 3년에서 2년 내로 처분해야 한다. 마지막으로 주택 공급 확대를 통한 실수요자 보호 측면에 대해 살펴보면 수도권 공공택지를 30만 가구를 개발하고 도심 내 규제를 완화한다. 또한 수도권 분양가상한제 전매제한 기간을 최대 8년으로 확대한다.

9.21 대책은 공급을 중점적으로 다룬다. 첫 번째로 수도권 공공택지 확보를 통해 주택 30만호를 추가적으로 공급한다는 내용이 있다. 신규 택지 확보를 위해 1차적으로 서울, 경기와 인천에서 17곳, 총 3.5만호를 선정하고 향후 26.5만호 택지를 확보할 계획이다. 주택 공급 측면에서는 21년부터 주택을 공급하고 전매제한을 최대 8년으로 강화하고 거주의무기간을 5년으로 두는 등 투기목적의 주택 구입을 방지한다. 또한 투기 방지를 위해 모니터링을 강화하고 개발행위를 제한하며 투기단속반을 투입하고 토지거래허가구역 등을 지정한다. 두 번째로 신혼 희망 타운 조기 공급을 위해 전국 10만호 중 택지 8만호 확보를 완료했고 올해 위례, 평택, 고덕에 첫 분양을 시작으로 22년까지 수도권에 5.4만 호를 분양한다. 마지막으로 도심 내 주택 공급 기반 마련을 목적으로 도시 규제 등을 정비한다. 구체적으로 용적률을 상향하고 기부체납 시설을 공공 임대 주택까지 확대하고, 역세권 용도지역을 상향하며 주차장 설치 기준을 완화한다. 또한 인센티브 확대, 요건 완화와 금융 지원을 통해 소규모 정비를 활성화한다.

Ⅳ. 소주장

1. 현행 부동산대책은 실효성이 있다.

저금리가 지속됨에 따라 유동자금이 부동산 시장으로 다수 흘러 들어갔고, 9.13 부동산대책 직전까지 부동산 가격은 급등하였다. 그 과정에서 생긴 가격 거품으로 무주택자와 실수요자의 주택 구매는 더욱 어려워졌다. 이렇듯 소득양극화에 기인하는 부동산 자산양극화는 국민들에게 심각한 이슈로 다가왔다. 따라서 주택가격안정과 투기 억제는 단순한 부동산 영역을 뛰어넘어 최우선 국정 운영 정책목표로 자리 잡았다. 정부는 이를 해결하기 위해 적극적으로 시장에 개입하는 현 부동산대책을 추진했고, 이는 실수요자 및 무주택자들의 주택 확보에 긍정적인 효과를 미칠 수 있다.

ㄱ. 현행 부동산 정책이 급등하는 부동산 가격을 안정시키고 있다.

지난해 9.13대책 발표 이후, 주택매매가격은 하락세로 전환되었다. 2019년 3월 전국 주택매매가격은 전월 대비 하락세로 전환되어(-0.10%), 2개월 연속 하락세를 보였다. 매매시장의 위축 분위기는 뚜렷했다. 이는 대출규제강화, 입주 물량 증가, 공시가격 인상 등으로 인해 세금부담이 현실화되면서 매수심리가 크게 위축된 결과로 보인다. 매수우위지수 역시 약 6년 만에 최저를 기록했다. 매수우위지수는 매수자와 매도자 간 우열을 따지는 지수다. 100을 넘기면 시장에 매수자가 상대적으로 많은 것이고, 100 이하면 매도자가 많다는 의미다. 4일 KB부동산 주간 주택시장 동향 조사결과에 따르면, 1월 마지막 주 기준 전국 아파트 매수우위지수는 26.1로 집계됐다. 매수우위지수가 이처럼 낮아진 것은 2013년 2월 셋째 주(25.3) 이후 6년여 만에 처음이다. 매수우위지수는 지난해 9월 10일 72.7이었지만, 9·13 대책 발표 후 빠르게 떨어졌다. 지수 하락세는 서울이 더 가팔랐다. 현 매수우위지수 하락의 원인은 집값 상승기대로 부풀고 있던 투기 수요가 규제의 영향으로 감소한 것이라고 볼 수 있다. 매수우위지수가 하락한다는 것은 곧 수요자가 다양한 선택의 기회를 가지고 시장을 지켜볼 수 있다는 것을 의미한다. 이러한 관망세를 타고 주택의 시장가격 역시 정상화 되고, 실수요자들의 주택 확보에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.

<그림 > 19.4월 전국주택가격동향조사 (출처 : 한국감정원)

<그림 > 지역별 주택매매가격지수 추이

<그림 > 매수우위지수 추이

ㄴ. 현행 부동산 정책은 투기수요의 감소를 이끌었다.

<그림 > 19. 3월 주택 매매거래량 (출처 : 국토교통부)

□ ’19.3월 주택 매매거래량(51,357건)은 전년동월(92,795건), 5년평균(89,951건) 대비 각 44.7%, 42.9% 감소, 전월(43,444건) 대비 18.2% 증가하였다.

*  3월 거래량(만 건):  (’15)11.2→(’16)7.8→(’17)7.7→(’18)9.3→(’19)5.1

** 3월 거래량은 3월에 신고(계약일로부터 60일 이내)된 자료를 집계

ㅇ ‘19.3월 누계 주택 매매거래량(145,087건)은 전년동기(232,828건) 대비 37.7% 감소, 5년평균(226,000건) 대비 35.8% 감소하였다.

* 3월 누계(만 건) :  (’15)27.0→(’16)19.9→ (’17)19.9→(’18)23.3→ (’19)14.5

□  (지역별) ’19.3월 수도권 거래량(22,375건)은 전년동월 대비 58.7% 감소하였으며,

ㅇ  ’19.3월 누계 기준, 수도권 거래량(63,248건)은 전년동기 대비 52.1% 감소하였다.

<그림 > 연도별 3월 누계 주택 매매거래량

<그림4>과 <그림5>에서 확인할 수 있듯이, 2019년 3월 기준 주택 매매거래량은 수도권 기준 전년동기 대비 52.1% 감소하였다. 이러한 거래량 감소는 투기수요의 감소로 보인다. 주택의 수요를 실수요와 투기수요로 구분하였을 때, 투기수요가 실수요보다 가격에 더 민감하게 반응한다. 이를 뒷받침하는 근거로 갭투자 비율의 감소를 들 수 있다. 갭투자는 시세차익을 목적으로 주택의 매매가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식으로 대표적인 투기수요를 보여줄 수 있는 지표이다. 국토교통부에 따르면 갭투자 비율은 9.13 대책 이전 59.6%에서 49.1%로 감소했으며, 2019년 1월부터 4월까지의 갭투자 비율은 45.7%까지 감소했다. 또한, 지역별 아파트 매매가 대비 전세가 비율 추이를 살펴보면, 전세가율이 감소추세이므로 갭투자는 계속해서 감소할 전망이다. 갭투자는 실패 시 투자자는 물론 세입자까지 피해를 입어 동반부실화 현상이 발생하는 부동산 시장의 혼란을 과중시키는 요인 중 하나이다. 대출규제와 수요 억제책으로 이 같은 투기수요가 줄어들었음을 확인할 수 있고, 과열되어 있었던 부동산 시장이 안정세로 접어든 것을 볼 수 있다. 거래량이 줄어들면서 우려를 표할 수도 있지만, 주택시장 안정화로 인한 일시적인 현상으로 안정기가 지속되어갈수록 점차 회복될 수 있다.

<그림 > 지역별 아파트 매매가 대비 전세가 비율 추이

ㄷ. 부동산 대책으로 가계 대출을 감소시켜 대출 부담을 완화시킬 수 있다.

가계 대출이란 예금은행과 비예금취급 금융회사의 대출을 합한 것이다. 가계대출 현황은 한국은행의 가계신용 자료를 통해 확인할 수 있다. 가계 신용이란 가계대출과 판매신용의 합 즉, 일반가계가 금융기관에서 직접 빌린 돈과 신용판매회사 등을 통해 외상으로 구입한 금액을 합한 것이다. 아래 표를 보면 알 수 있듯이 가계신용은 대부분이 가계대출로 구성된다. 한국은행의 2016년 3분기부터 2018년 4분기까지의 자료에 따르면 가계대출은 꾸준한 증가세를 보이고 있고 2018년 4분기 기준으로 가계신용금액은 대략 1535조에 달한다.

이러한 가계부채 문제는 개인에게 국한된 문제가 아닌 국가의 신용도에 영향을 주는 중대한 문제이다. 개인이 채무를 갚지 못해 금융채무 불이행자가 되어 파산하게 된다면 금융회사가 위기를 맞이하고 국가 신용도가 하락할 것이기 때문이다.

또한 우리나라 가계부채는 2005년부터 2018년 중 2010년을 제외하고 매년 명목 GDP 증가율 보다 높은 증가율을 유지했고 GDP 대비 가계부채 비율은 2004년 59%에서 2018년에는 86.1%에 달했다. 또한 1990년부터 2015년 1분기까지 23개 선진국과 31개 신흥국 등 54개국의 GDP 대비 가계부채 비율이 소비·성장에 미치는 영향을 분석한 국제결제은행(BIS)의 ‘부채의 실질효과(The real effects of household debt in the short and long run)’라는 보고서에서 가계부채는 GDP의 85% 수준이 임계점이라고 언급했는데 우리나라는 86.1%로 이미 85%이상을 넘어 가계부채 비율이 한계에 달했다고 판단할 수 있다.

<그림 > 가계 대출 현황 (출처 : 한국은행)

<그림 > 명목 GDP 대비 가계부채 비율

따라서 정부는 과도한 가계대출 증가폭을 안정시킬 필요가 있다. 9.13 부동산 대책의 핵심은 부동산 가격 안정성 확보이다. 이는 부동산 가격을 하락 시켜 높은 가계 대출을 감소 시켜 대출 부담을 완화시키려한다. 가계대출 증가폭을 안정시키기 위해서는 가계대출 중 약 60%를 차지하는 주택담보대출의 크기를 감소시켜야 한다. 주택담보대출 높다는 것은 사람들이 집을 구입하기 위해 상당히 많은 빚을 진다는 것이다. 부동산 가격이 바로 대출 가격에 비례하게 되므로, 부동산 가격을 낮춤을 통해서 우리는 가계 대출 정도를 완화시킬 수 있다.

<그림 > 가계 대출 중 주택담보대출 비율

9.13 부동산 대책에 따라 부동산 가격이 하락하였고, 이는 가계부채 증가율 둔화로 확인할  수 있다. 한국은행이 발표한 자료에 따르면 2018년 가계부채 증가폭은 2014년 이후 4년 만에 100조원 아래로 낮아졌다. 또한 금융위원회가 발표한 1월 가계대출 동향 자료에서는 2019년 1월 한 달간 전체 금융권의 가계대출은 2천억 원 감소했고, 가계대출 감소세는 가계대출 동향을 기록하기 시작한 2015년 이후 처음인 것으로 파악됐다. 2월 달의 경우 금융권 가계대출은 전년 동기 대비 2조원 감소했고 제2금융권에서 가계대출은 1조2,000억 원 감소한 것으로 집계됐다. 또한 제2금융권 주택담보대출은 1월 달보다 1조4,000억 원 감소했다. 3월에는 2018년 3월과 비교하면 가계대출 증가폭이 5분의 1에 불과했고 같은 해 2월보다도 증가폭은 3천억 원 감소해 가계대출 증가폭이 상당히 완화되었다. 이와 같이 정부의 부동산 정책을 통해 실제로 가격도 하락하였고, 가계대출도 감소하였음을 확인할 수 있다. 물론, 이는 대출규제가 높아짐에 따라 일시적인 대출 감소로 분석할 수 도 있지만,, 대출금의 척도인 부동산 가격을 하락시키고 안정화시키면서 장기적으로 가계 부채 정도를 개선시킬 수 있는 방향이 될 수 있다.

<그림 > 노란색 : 비은행예금취급기관의 주택담보대출 / 파란색 : 예금은행의 주택담보대출 / 초록색 : 예금취급기관 주택담보대출 / 빨간색 : 가계대출 / 누적막대형 (출처 : 한국은행)

2. 부동산 규제를 통해 부동산 시장에 존재하는 비효율성을 해소해야 한다.

ㄱ. 부동산 실거래 신고 규제를 강화해 부동산 시장의 투명성을 높일 수 있다.

한국감정원이 공표하는 국가 공인 통계인 '주택가격동향 조사통계‘의 신뢰성은 시장 상황을 정확히 진단할 수 있을 만큼 높지 않았다. 실제로 지난 10년간 서울 아파트실거래가격이 51% 오른 데 비해 표본으로 산출한 시세 상승률(매매가격지수)은 15.9%에 불과한 것으로 집계됐다. 한국감정원 주택가격동향조사 통계를 분석한 결과 지난 2008년12월부터 2018년12월까지 서울 아파트의 실거래가와 시세 상승률 격차가 35.1%p에 달하는 것으로 조사됐다.

이러한 차이가 발생하는 이유는 자전거래 등의 허위 거래가 발생하거나, 부동산 거래계약 무효, 취소, 해제 되어도 그에 대한 신고를 따로 하지 않기 때문이다. 또한 실제로 거래가 발생하는 때와 그 가격을 신고하는 때의 차이로 인해 길게는 두 달 간의 시차가 발생하게 되므로 정부의 통계와 시장의 실거래가는 큰 차이를 보인다. 부동산 자전 거래란 실거래가를 부풀려 허위로 계약서를 작성하고 국토부와 서울시 등 지자체에 신고한 뒤, 계약을 해지하는 방식으로 이루어진다. 신고는 계약서를 작성하고 기간 내 신고하는 것을 의무화하지만, 계약 해지 신고는 법으로 강제하고 있지 않기 때문에 따로 하지 않으면 신고가격이 시세처럼 그대로 남아 있게 된다. 매수 대기자들은 해당 거래내역을 보고 시세가 높아졌다고 판단하고 높은 가격에 매수할 수 있는 위험이 발생할 수 있다. 소유주 입장에선 마음만 먹으면 시세 조작이 가능한 것으로 집값을 올리려는 주민이나 중개업소 관계자들이 일부 악용하는 것으로 알려지고 있다.

정부는 통계와 실거래가의 차이를 줄이기 위해 이번 9.13 부동산 대책에서 실거래 신고기간을 60일에서 30일로 단축하였다. 부동산 실거래 신고기간을 단축하면 정부가 현 시점의 부동산 가격을 보다 정확하고 신속하게 파악할 수 있다. 부동산 시장은 매도자 우위시장이기 때문에 매도자와 중개업자들이 제시하는 호가가 시세가 되고 수요층들은 이를 정확하게 파악하기 힘들어 가격에 대한 소문이나 정부가 제공하는 부동산 실거래가에 민감하게 반응할 수밖에 없다. 이런 상황에서 실거래 신고기한이 길면 거래시점과 신고시점 간에 시차가 커져 그 사이 검증되지 않은 정보가 무차별하게 확산되면서 시장을 교란시킨다.

정부가 고지하는 가격과 실거래가의 불일치 정도를 줄여 국민들이 감추어진 부동산 가격으로 인해 피해를 보지 않도록 해야 한다. 허위거래나 부동산 소유주들 간의 가격담합, 시세조작의 가능성을 낮추기 위한 조치를 취해야 한다.

<그림 > 출처 : 한국감정원 (파란색 : 매매가격지수 / 빨간색 : 실거래가지수)

ㄴ. 주택 공급에 있어 규제 강화를 통해 투기적 수요를 억제하여 가격거품을 없앨 수 있다.

국토교통부는 ‘9.13 주택시장 안정대책’의 후속조치로 무주택 실수요자에게 신규 주택이 우선 공급되도록 하는 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정안, 수도권 분양가상한제 주택의 전매제한을 강화하는 ‘주택법 시행령’ 개정안, 공공분양주택의 거주의무기간을 강화하는 ‘공공주택 특별법 시행령’을 시행했다.

‘주택공급에 관한 규칙’의 주요 개정내용은 투기과열지구, 청약과열지역 및 수도권, 광역시 지역에서 추첨제로 입주자를 선정할 때 추첨제 대상 주택의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급하고 잔여 주택은 무주택자와 1주택 실수요자(기존주택 처분 조건 승낙자)에게 우선 공급하며 이후 남는 주택이 있는 경우 1순위(유주택자)에게 공급하는 방식으로 실수요자에게 주택을 공급하도록 한다는 것이다.

‘주택법 시행령’ 주요 개정내용은 분양가상한제 주택의 전매제한을 강화하는 것이다. 수도권에서 건설·공급되는 분양가상한제 주택의 전매제한기간은 개발제한구역 해제비율, 주택면적에 관계없이 분양가격과 인근주택가격의 시세차이의 정도에 따라 공공택지에서 건설·공급되는 주택은 최대 8년까지 강화되고, 민간택지에서 건설·공급되는 주택은 공공택지의 50%에 해당하는 기간으로 강화하여 일정기간동안 분양받은 주택의 전매를 제한하여 시세차익을 얻는 투기적 수요를 억제하는 것이다.

‘공공주택 특별법 시행령’ 주요 개정내용은 입주의무가 적용되는 공공분양주택을 확대하고, 거주의무기간 적용을 받는 공공분양주택 입주의무 적용주택을 수도권 내 전체면적 300,000[eqn: m ^{2}] 이상인 공공택지에서 분양하는 공공분양주택이 포함되도록 확대한다는 것이다. 공공분양주택의 거주의무기간을 강화하고, 공공분양주택의 거주의무기간은 분양가격과 인근주택가격의 시세차이의 정도에 따라 최대 5년까지 강화된다는 것이다.

따라서 투기적 수요를 억제하는 ‘거주의무기간’과 ‘전매제한기간’을 강화하고, 무주택자에게 우선적으로 주택을 공급하는 대책을 강화해야 분양주택의 시세차익을 노리는 투기 수요를 차단하여, 부동산 시장에 끼어있는 가격 거품을 제거할 수 있다. 그리고 진정으로 주거를 원하는 실수요자 중심의 주택공급이 이루어져, 자원 배분의 측면에서 효율성을 높여 주택시장의 안정에 기여할 수 있다.

소주장 3. 현재와 같은 부동산 규제 정책 기조를 유지 또는 강화해야 부동산 시장의 심리를 안정화시킬 수 있다.

ㄱ. 투기 심리를 더욱 약화시키기 위해 종부세를 강화해야 한다.

앞서 소주장1에서 확인하였듯이, 현재의 부동산 규제 정책으로인해 투기수요가 줄었음을 확인할 수 있었다. 하지만 부동산에 대한 투기 심리를 더욱 약화시키기 위해서는 보유세율을 크게 높여야 한다. 과도한 부동산 가격의 상승에 따른 이익은 능력이나 노력에 따른 대가가 아니라 국민 모두의 세금으로 확충한 도로교통시설 등 도시기반시설의 산물이고, 그 지역에서 경제활동에 종사한 다수의 노력으로 형성된 상권과 편의시설 덕분이다. 국민들의 상대적 박탈감을 잠재워 주기 위해서 종합부동산세와 양도소득세의 강화는 필수적이며, 투기 수요 역시 억제하는 효과를 보일 것이다. 대출 규제를 통해서 투기수요 억제 효과를 볼 수 있었다. 하지만, 현금성 자산이 많아 대출이 거의 필요없는 수요자는 다주택 소유에 대한 부담이 상대적으로 적다. 따라서 종합부동산세를 올려서 그러한 수요자들의 투기심리 또한 억제해야한다.

이번 대책에서 가장 대표적인 내용이 종부세의 과표구간을 늘리고 최고세율을 3.2퍼센트까지 올린 것이다. 세금이 오르더라도 집값이 몇 억 원씩 오르면, 투기가 계속해서 기승을 부릴 가능성이 있다. 실제로 최근 ‘리얼미터’가 수행한 여론조사 결과, 9·13 대책이 “과도하다”는 의견은 19.8퍼센트에 그쳤고, 적절하다는 의견이 “33.8%”이고 “미흡하다”고 대답한 사람이 39.4퍼센트로 가장 많았다. 국민 대다수가 9·13 부동산대책이 ‘세금폭탄’, 혹은 ‘전·월세 세입자 부담전가’와 같은 주장에 공감하지 않다는 것을 나타낸다”고 평가했다. 종부세의 명목세율이 3.2퍼센트로 역대 최고치가 됐더라도, 투기꾼들에게 실질적 부담이 되지 않는다고 생각하는 것이다. 한국도시연구소 최은영 소장이 지적한 대로, 과거에는 ‘가구별 합산’으로 계산했지만 현재는 ‘개인별 합산’으로 계산한다. 따라서 명목세율이 더 높더라도 투기꾼들이 실질적으로 낼 세금은 과거에 비해 더 적을 가능성이 크다. 경제학자 정태인은 이번 세율 인상이 턱없이 부족하다고 지적한다. “현재의 실효세율(부동산 총액 대비 보유세의 비율]은 0.16퍼센트에 불과하다. 종부세 최고 명목세율이 3퍼센트를 넘는다며 최강 정책인 듯 발표한 이번 대책이어도 실효세율은 0.2퍼센트에도 미치지 못할 것이다. 일본의 실효세율은 0.5퍼센트가 넘고 캐나다나 미국은 0.9퍼센트 부근이다.” IMF 세계주택가격지수를 보면, 미국의 주택가격지수는 한국보다 높지만 미국 수준의 실효세율로도 투기를 붙잡기는 부족하다. 따라서 부동산 보유세를 더욱 강화하여 전반적인 투기 심리를 더욱 더 낮추어야 한다.

ㄴ. 실수요자의 불안 심리를 잠재우기 위해 현행 규제 강도 기조 유지가 필요하다.

9.13 부동산대책은 부동산 가격에 대해 강경한 입장을 보인 대책이다. 현재 부동산 정책을 통해서 부동산 가격이 하락하였다. 실수요자를 위한 주택공급과 강력한 규제를 통한 투기수요 억제책으로 인해 수요자가 오히려 다양한 선택 기회를 받고, 저렴한 주거비로 내집을 마련하는 요건이 조성되고 있다. 이제 부동산의 가격이 더 이상 급등하지 않을 것이라는 인식과 함께 변동성이 크지않을 것이라는 인식을 강하게 심어주는 것이 중요하다. 실수요자의 심리는 언제 변할지 모르는 부동산에 대한 불안감과 급등하는 부동산 가격에 대한 두려움에서 비롯된다. 정책의 기조가 바뀌면, 불안감과 두려움이 더욱 커진다. 그리고 규제 완화로 바뀔 것이라는 예측으로 인해서 부동산 가격이 다시 요동칠 것이라는 더 큰 심리적 혼란을 야기할 수 도 있다.

실제로 2019년 1월 주택 거래량은 지역별 차이가 있지만 직전 5년 평균치에 비하면 20∼25% 줄어들었다. 거래량이 일부 감소한 것은 여러 원인이 있지만, 가장 큰 것은 매수자는 앞으로 주택가격이 오를 것이라는 예측이 지금 사고자 하지만, 매도자는 주택시장의 상승에 대한 기대로 인해 지금 팔지 않고자 하는 심리도 작용한다. 앞으로 강력한 규제를 하는 정책 기조를 통해 실수요자와 투기수요 그리고 공급자의 기대 심리가 확실히 자리 잡으면 정상적인 주택 거래가 이어질 것으로 기대할 수 있다. 이는 바람직한 부동산 시장으로 나아가는 한걸음이 될 수 있다.

Ⅴ. 결론

현행 부동산 정책은 부동산 시장 가격하락, 투기수요 억제, 가계 대출 부담 완화 등의 실효성이 분명히 존재한다. 또한 강한 규제를 통해서 부동산 시장에서 발생하는 비효율 제거하여, 부동산 시장의 건정성을 회복하고 있다. 이 같은 효과를 보고있는 정책 기조를 이제 계속 유지시켜 심리도 안정화 되면, 현 상태의 부동산 시장이 지속적으로 안정화될 것이다. 따라서 우리팀은 ‘부동산 규제를 유지 또는 강화해야 한다’고 주장한다.