“현행 부동산 규제 정책을 완화해야 하는가?”

반대측 입론문

최.학.보

팀원: 김윤식, 오승민, 이윤영, 전수진

Ⅰ. 서론

우리는 정부의 9.13 부동산 대책의 규제가 유지 혹은 강화되어야 한다고 주장한다. 왜냐하면 첫째, 주택시장 자체의 특성으로 인해 시장 실패가 일어날 요인이 크기 때문이다. 주택시장은 다른 일반적인 재화시장과는 다른 특성들을 가지고 있으며 이로 인해 실제 한국 주택시장에서 가격 거품이 나타나고 있다. 둘째, 정부의 규제 정책은 주택시장의 문제점을 방지할 수 있다. 현재 주택 시장의 가격 거품으로 인해 많은 문제가 나타나고 있으며 주택의 소유여부는 사람들의 삶의 질과 큰 관련이 있다. 셋째, 이번 부동산 정책은 주택 시장을 완화 및 안정시키는 효과가 있다. 따라서 우리는 정부가 시장에 개입하여 주택 가격을 안정화해야 하며, 현재의 9.13 부동산 대책에 따른 규제가 완화되는 것을 반대한다.

1. 9.13 부동산 대책의 배경

집은 사람이 살아가는데 있어서 가장 기초적으로 충족되어야 하는 의, 식, 주 중 하나이다. 사람답게 살기 위하여 ‘집’은 우리에게 꼭 필요한 존재인 것이다. 그러나 요즘 사람들의 꿈이 ‘내 집 마련’일 정도로 집값은 터무니없이 높기만 하고, 서민들은 주거난에 시달린다. 우리나라의 주택시장은 서울과 일부 수도권을 중심으로 시장이 과열되고 있으며 그 상승폭은 점점 확대되고 있다. 서울의 아파트 가격이 빠르게 상승하면서 일부 서울 인근 지역으로 가격 상승세가 확산되는 모습이며 매물이 부족한 상황에서 투기수요 등이 가세하며 시장불안은 가중되고 있다.

정부가 9.13 부동산 대책을 발표하기 직전인 2018년 8월, 서울 주택가격이 급격한 상승세를 보였다. 2018년 5월 0.21%로 급등하던 서울의 주택가격상승률은 6, 7월 각각 0.23, 0.32%에 달했고 8월에는 0.63%에 달했다. 8.2 대책 이후 월간 0.1~1.3%(전월대비) 사이에서 형성됐던 서울 아파트 매매가격 상승률은 2018년 9월 3.8%로 급등하였다. 2018.9월 상승률은 2006.11월(6.2%) 이후 12년여만의 최고치에 해당한다. 임대사업자 등록을 통해 다주택 투기수요에 대한 ‘탈출구’를 열어준 가운데, 종부세안(7.3일)에 대한 시장의 평가절하와 여의도·용산 개발 발언(7.10일) 등이 잠재수요를 자극하며 가격 급등을 야기한 것이다. 또한 이로 인한 주택가격 급등에 대한 불안감으로 실수요자들의 추격매수가 확산되고, 거기에다 상대적으로 상승폭이 적었던 비핵심지역을 중심으로 ‘갭 메우기’가 진행되어 서울 부동산 가격 상승을 촉진시켰다.

“서울 아파트 매매가격이 지난 3월 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 떨어졌다가 다시 반등하며 넉달 간 8.3% 상승한 것으로 집계됐다.

직방이 27일 국토교통부 아파트 매매 실거래가를 분석한 결과에 따르면 지난 2~3월 서울 아파트값은 양도세 중과를 앞두고 막바지 매물이 거래되면서 약세를 보였다. 이 후 임대사업자로 등록하거나 일단 지켜보자는 심리가 확산되면서 서울 아파트값은 이후 견조한 흐름을 유지했다.

이런 분위기 속에서 비투기지역은 상대적으로 저평가됐다는 인식이 확산되면서 이른바 `갭 메우기` 현상이 나타났다.

여기에 7월 서울시의 마스터플랜 발표가 호재로 작용하면서 거래가격을 끌어올렸다“.

https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2018/08/536677/

이러한 주택시장 불안은 서민의 주거안정을 위협하고 근로의지 저하, 자원배분 왜곡 등 국민 경제 전반의 활력을 저해한다. 주택시장의 정상화와 서민 주거 안정을 위한 정부의 노력이 필요한 시기인 것이다. 정부는 이러한 상황을 타개하고자 투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호라는 3대 원칙 아래 서민주거와 주택시장 안정 도모를 목표로 9.13 주택시장 안정대책을 발표했다.

2. 규제 내용

정부는 투자수요 억제에 강도를 더한 9.13대책을 발표함으로써, 그간 규제의 틈새로 여겨졌던 보유세, 다주택자, 임대사업자 등에 대한 부분을 보완하였다. 다주택자 및 고가주택 보유(매입)에 대한 종부세 인상 및 대출규제 강화, 임대 사업자에 대한 과도한 세제혜택 축소 등을 통해 투자수요 차단에 집중한 것이다. 또한 LTV, DTI 규제를 통하여 주택가격과 가격 상승에 대한 기대심리를 낮추어 시장의 안정화를 의도하고 있다.

출처: 기획재정부

Ⅱ. 본론

◾ 소주장 1: 주택 시장은 시장 실패가 일어날 요인이 크기 때문에 정부의 규제가                필요하다.

근거 1) 주택 시장은 다른 일반적인 재화 시장과는 다른 특성들을 가진다.

경제학 이론에 따르면, 재화는 시장의 균형점에서 거래될 때 가장 효율적이다. 이 때, 정부에서 세금 등으로 시장에 개입하게 될 경우 균형점에서 거래되지 못하므로 효율적인 자원 배분을 해친다고 한다. 이것은 합리적이고 논리적인 설명이지만, 여기에는 재화의 동질성, 완전한 정보의 제공 등 여러 가지 가정이 필요하다. 물론 현실에서 완전경쟁시장의 조건을 갖춘 재화시장은 찾기는 불가능에 가까울 것이고, 이를 근거로 정부의 시장 개입을 주장하는 것은 어폐가 있을 것이다. 하지만 주택 시장은 다른 재화와는 뚜렷하게 다른 특징들을 가지고 있으며, 이는 다른 일반적인 재화 시장보다 자원의 효율적 배분을 더 저해할 뿐만 아니라 실수요자에게 더 큰 피해를 준다. 아래에 나오는 주택의 특성은 현대부동산학 (안정근 저, 양현사, 2019.02.20)에 나오는 내용들을 참고하여 정리한 것이다.

첫째, 주택은 부동성의 특징을 지니므로, 주택시장은 국지적 시장이 된다. 주택을 이동시킬 수는 없기에, 지역시장별로 초과 수요나 초과 공급이 발생하여 지역 간의 수급불균형이 일어난다. 또한 주택은 물리적으로는 같은 주택이더라도, 지역이 달라지면 지역별로 다른 가격이 책정된다.

둘째, 주택 시장은 가격 변화에 따라 수급조절이 탄력적으로 이루어지지 못한다. 주택은 생산하는 데 오랜 기간이 걸리기 때문에, 가격이 상승하여도 공급을 적시에 늘리지 못한다. 또한 가격이 떨어져도 고가성, 개별성, 정보의 비대칭성 등으로 인해 수요가 적시에 늘어나지 못하기도 한다. 그렇기 때문에 주택시장은 가격이 수요와 공급을 조절하는 데 많은 시간이 걸리며, 단기적으로는 가격의 왜곡이 발생할 가능성이 많다.

셋째, 주택 상품은 표준화하기가 어렵다. 주택은 같은 아파트 단지라 하더라도 개별성이 존재하기 때문에 동일한 주택은 있을 수 없다. 따라서 주택시장은 일물일가의 법칙이 성립하지 않으며, 주택들 간의 대체 관계가 완전하지 못하다. 이런 특성으로 인해 주택 시장은 비조직적인 특성을 가진다. 모든 상품이 다르기 때문에, 상품별 조직화를 하기가 쉽지 않다. 모든 주택이 이질적이기 때문에, 주택 시장을 일반적인 경제모형으로 분석하는 것은 타당하지 않다.

넷째, 주택 시장에서의 거래는 은밀하고 비공개적이다. 주택은 개별성의 특징을 지니고 있어, 다른 재화들과 달리 표준화하기가 쉽지 않다. 그렇다 보니, 각 주택 당 개별시장을 형성하며 그 개별시장을 독점적 시장으로 만든다. 이런 특성은 주택 시장을 폐쇄적으로 만들며, 행정적 규제로 인해 거래당사자가 아니면 거래 내용을 알기가 힘들다. 그렇다 보니, 주택 시장에서 정보의 비대칭성이 다른 재화시장보다 더 강하게 나타난다.

다섯째, 주택 시장에서는 시장참여가 제한된다. 주택 자체가 몇 십년을 이용할 수 있는 재화이다 보니, 가격 자체가 매우 높은 편이다. 주택을 사거나 팔 때에도 자금 조달을 고려해야 하므로, 매매 결정을 내리기가 쉽지 않다. 또한 주택을 구매하는데 있어서 여러 가지 법적 규제나, 세금 부담 등 부동산 관련 지식이 없으면 참여하기가 쉽지 않다. 이렇듯 주택시장은 진입장벽이 높은 편이라, 시장 참여가 유효수요자와 유효공급자로만 제한된다. 주택매매 결정에는 고려해야 할 요인들이 너무 많다 보니, 거래가 빈번하게 발생하지 못하고 ‘단기 거래의 곤란성’이라는 특징을 지니게 된다.

여섯째, 주택은 인접한 지역과 상호 연결되어 있으며, 상호 연관성이 크게 있다. 부동성의 특징과 더불어 이 특징은 주택의 가격이 외부효과에 민감하다는 것을 나타낸다. 특정토지의 이용과 개발은 인근 주변 부동산 시장에 정의 외부효과 및 부의 외부효과를 준다. 가령 개발유치현상(PIMFY) 현상이나 개발기피현상(NIMBY) 현상은 인접 지역과 부동산 가격의 상호 연관성이 크다는 것을 일반 시민들이 인식하고 있기에 나타나는 현상이다. 또한 국가에서 ‘개발이익환수에 관한 법률’을 만들어 국가 개발 사업을 통해 생긴 개발이익을 환수하는 논리적 근거로써 외부효과가 사용된다. 이렇듯 주택의 가격 형성에 인접 지역의 영향을 많이 받기 때문에, 이러한 외부효과를 줄이지 않으면 시장실패가 일어날 요인이 크다.

이렇듯 주택시장은 다른 재화시장과는 뚜렷하게 다른 특성들이 많다. 이러한 특성들로 인해 시장에서 수요와 공급의 작동이 원활하게 이루어지기가 힘들고, 정보의 비대칭성이 항상 존재하고, 외부효과가 발생하기 때문에, 적정 가격이 형성되기가 쉽지 않다. 가장 문제가 되는 것은 수요와 공급 둘 다 가격에 대해 비탄력적으로 움직이지만, 주택의 공급이 생산에 더 오랜 시간이 걸리기 때문에 수요보다 더 비탄력적이라는 것이다. ‘거미집 이론’에 따르면 공급이 일정한 시차를 두고 발생한다면, 시장에서는 초과수요(가격급등)와 초과공급(가격폭락)의 과정을 거치면서 균형수준으로 회귀한다. 이론에 따르면 장기적으로는 균형수준으로 회귀하겠지만, 단기적으로는 수급불균형의 상태가 될 가능성이 농후하다. 그 외에 정보 비대칭성이나 외부효과 등을 고려했을 때에도, 주택시장에서 가격의 조절 기능이 잘 작동하기를 기대하기가 어렵다. 이로 인해 균형 가격보다 높은 가격이 형성되어 자원의 효율적 배분에 실패할 요인이 크다.

근거 2)  실제 수도권 지역 주택시장에서 가격 거품이 나타나고 있다.

이론적으로 주택시장에서 가격거품이 생길 수 있다는 것을 알 수 있다. 이것이 현실에서 실제로 일어나는지를 알아볼 필요가 있다. 일반적으로 ‘버블’이란 시장에서 가격이 비정상적으로 높거나 기초 여건에서 현저하게 벗어난 상태가 일정기간 유지되는 것을 의미한다. 주택 시장에서 중요하게 고려되는 주택수익비율(PRR)과 소득 대비 주택가격 비율(PIR), GDP 대비 가계 신용 등을 기준으로 최근 부동산 가격 상승세가 두드러진 국가의 버블 여부를 판단 할 수 있다.

KEIF의 ‘글로벌 부동산 버블 위험 진단 및 영향 분석’에 따르면 한국은 실질주택가격지수와 주택수익비율, 소득 대비 주택가격비율이 2000년대 이후 안정적인 모습을 전국적 차원에서의 부동산 버블이 존재한다고 보기는 어렵다. 그러나 GDP 대비 가계신용의 경우 한국의 상승세 두드러져 우려스러운 부분이 있으며, 서울 등 일부 지역에서의 버블 위험성이 높은 것으로 나타났다.

“한편 GDP 대비 가계신용의 경우 한국은 2016년 4.7%p 상승하여 중국(5.6%p), 노르웨이

(6.2%p)와 더불어 상승세가 두드러져 우려스러운 부분이 있음.

또한 전국적인 차원에서의 주택시장 버블 위험성은 낮으나 서울 등 일부 지역에서의 버블위험성은 높은 것으로 보임.

- 실질주택가격지수, 주택수익비율, 소득 대비 주택가격비율 등은 집계변수로 국지적 주택시장 과열 등 국가 내에서 주택시장 버블의 지역적 차이를 분석할 수 없다는 한계가 있어 도시별 소득 대비 주택가격비율(PIR)을 살펴본 결과, [표 2]에서 보는 바와 같이 서울은 홍콩, 베이징, 상하이, 시드니, 밴쿠버보다는 낮지만, LA, 뉴욕, 런던, 도쿄, 싱가포르보다는 높은 수준으로 나타남.“

2018 KIEF 정책연구 브리핑 ‘글로벌 부동산 버블 위험 진단 및 영향 분석’, 정영식 외, 2018

대외경제정책연구원의 보고서를 보면 서울의 소득 대비 주택 가격은 미국이나 영국의 주요 도시들보다 높은 것으로 나타났다. 서울의 PIR은 11.2로 집값이 높기로 유명한 런던의 8.5와 뉴욕의 5.7보다 훨씬 더 높았다. 우리보다 1인당 GDP가 높은 일본의 도쿄나 뉴질랜드의 오클랜드 그리고 싱가포르와 비교해도 집값 수준이 월등히 높은 것으로 조사됐다.

부동산 거품을 이야기하는데 PIR이 절대적 지표는 아니다. PIR은 기준(소득 지표와 주택가격 기준)을 어떻게 잡는가에 따라 결과가 조금씩 달라질 수 있다. 하지만 다양한 기관의 통계를 종합해 볼 때 서울의 소득 대비 집값은 우리보다 잘 사는 선진국의 도시보다 높거나 비슷한 수준까지 상승했음을 알 수 있다. 또 우리나라 가계 부채가 이미 위험 수준에 도달한 상태에서 금리 상승이 시작된다면 집값이 높은 변동성을 보일 가능성도 배제할 수 없을 것이다.

https://news.kbs.co.kr/news/view.do?ncd=4047557

앞선 자료에서 알 수 있듯이, 서울을 비롯한 수도권은 주택 가격 버블의 위험성이 있으며, 지방 주택 가격과 격차가 존재한다. KIRI Weekly에서 발간한 ‘서울 아파트 매매가격의 거품 가능성’ (2018.03.12.) 리포트에 따르면, 글로벌 금융위기 때 침체를 보였던 서울 아파트 가격이 2014년 때부터 상승하기 시작하더니 2016년부터는 지방과 격차가 벌어지고 있다고 한다.

“20일 KB국민은행 월간 주택가격 동향(10월 말 기준)을 분석한 결과, 올해 서울 집값은 전년 대비 9.84%나 오르면서 2007년(2007~2018년 10월)이래 가장 많이 오른 것으로 집계됐다. 다만 초강력 대출 규제 등이 포함된 9·13부동산 시장 안정대책이 나온 이후 서울 집값 상승 폭은 현저하게 떨어지고 있어 연간 평균 상승률은 낮아질 것으로 보인다.  서울 집값은 2007년 부동산 버블 시기에 전년 대비 5.42%, 2008년 5.03% 오른 이래 5% 이상 오른 적이 없었다. 하지만 2014년(0.80%), 2015년(4.34%), 2016년(3.01%), 2017년(3.68%) 연속 올랐고, 올해 9.84%나 급등했다. 2007년 이후 서울 집값은 글로벌 금융위기 영향이 본격화한 2010년(-1.18%), 2012년(-2.88%), 2013년(-1.27%)에 하락했다.”

“올 서울 집값 2007년 버블때보다 더 올라”, 김순환, 문화일보, 2018.11.20, https://realestate.daum.net/news/detail/region/nation/20181120141024320

“지난해 4분기 기준 서울 강남4구(서초·강남·송파·강동구)의 평균 아파트값이 국민소득 성장을 고려한 적정 수준보다 9% 가까이 고평가됐다는 분석이 국책연구원으로부터 나왔다. 17일 국토연구원이 2003년 3분기부터 2018년 4분기까지 약 15년간 국민은행 분기별 주택가격지수와 실질 국내총생산(GDP) 수치를 이용해 양자간의 상관관계를 분석한 결과 지난해 4분기 서울 평균 아파트가격은 실질GDP를 고려한 적정수준보다 5.4% 높게 나타났다. 서울 강북 14개 자치구와 강남4구의 평균 아파트값은 실질GDP를 고려해 추정한 적정수준보다 각각 3.8%, 8.9% 높았다. 우리나라의 경우 실질GDP로 대표되는 국민소득 수준과 집값 추세가 정비례하는 관계가 잘 나타난다. 국토연구원 분석에서는 서울 아파트값은 집값 규제가 풀린 박근혜 정부 중반 이후 상승세가 본격화, 지난해 2분기부터 고평가 국면으로 접어든 것으로 나타났다. 국토연 관계자는 "한가지 지표로 일반화하긴 힘들지만 통상 주택가격은 실질 GDP추이와 함께 가는 것이 바람직하다"면서도 " 15년 동안 실질GDP와 집값의 추이를 비교했을 때 최근 서울, 특히 강남권의 주택가격이 경제성과에 비해 크게 오른 것으로 보인다"고 설명했다. 이는 그만큼 국내 경제 성장 추세에 비해 강남4구 집값에 거품이 끼었다는 의미로 풀이한다. 정부도 서울과 같이 수도권을 중심으로 집값 거품이 여전히 남아있다고 보고 있다. 김수현 청와대 정책실장은 지난달 20일 "서민들에겐 여전히 소득보다 집값이 너무 높거나 하는 어려움이 있는 게 사실"이라고 지적했다.”

서울 아파트값 거품 얼마나…"강남4구, 적정수준 보다 8.9%고평가", 김희준, new1, 2019.02.17, https://www.msn.com/ko-kr/money/topstories/%EC%84%9C%EC%9A%B8-%EC%A7%91%EA%B0%92-%EA%B1%B0%ED%92%88-%EA%B0%95%EB%82%A84%EA%B5%AC-%EC%A7%91%EA%B0%92-%EC%88%98%EC%A4%80-gdp%EB%B3%B4%EB%8B%A4-89-%E2%86%91/ar-BBTGvYy

“매매가격은 서울을 중심으로 확장세를 보인 가운데 지역별 차별화 지속

전국 주택매매가격은 2018년 1.10% 상승하였으나 9.13대책 발표 이후 10월부터 안정적

○ 전월 대비 상승률: 0.31%(’18.9월) → 0.19%(’18.10월) → 0.13%(’18.11월) → -0.01%(’18.12월)

○ 2018년 수도권은 서울 6.22% 상승 등 수도권 전체에서 3.31% 상승하였으나 지방은 0.86% 하락하여 대조적 양상을 나타냄

○ 수도권은 그간 정부대책을 전후하여 상승폭이 ‘둔화 → 확대’를 반복되는 특징을 보였으나, 9.13대책 이후 상승세가 뚜렷하게 둔화된 것으로 나타났으며 지방은 입주물량 증가로 하락세 지속

- 2018년 연간 변동률 기준 서울(6.2%), 광주(3.9%), 대구(3.6%), 전남(2.9%), 대전(2.5%), 세종(2.2%) 등에서 상대적 상승폭이 컸으며 울산(-6.9%), 경남(-4.8%), 충북(-2.5%) 등에서 지역경제 침체 영향으로 상대적 하락폭이 컸음”

“국토정책 brief”, 변세일 외, 국토연구원, 2019.01.27

위의 자료는 2019년 1월 17일 국토정책원에서 발간하는 국토정책 brief ‘2019년 주택가격은 수도권 보합, 지방 하락폭 확대’에서 가져온 것이다.

위의 자료들을 종합하면, 주택 시장의 특성에서 비롯된 가격 버블이 나타나고 있다는 것을 알 수 있다. 전국적 차원에서 부동산 버블 위험은 높지 않지만 현재 서울 등 수도권을 중심으로 일부 지역에는 투기 수요 등으로 인해 가격 버블의 위험성이 있으며, 어느 지역은 가격이 오르는 반면 지방은 가격이 떨어지는 등 지역 간 시장 차별화는 지속되고 있다. 따라서 부동산발 위험관리를 강화하고 주택시장 안정화 정책을 지속해야하며, 지역별 맞춤형 주택 정책이 필요하다.

한편, 한국은 다른 나라들에 비해서 가계 부채가 많고, 자산 중에서도 부동산이 차지하는 비중이 더 높다. “지난해 우리나라 가계와 비영리단체 순자산 중 비금융자산(토지·건물 등) 비중은 75.4%로, 독일(67.4%) 일본(43.3%) 미국(34.8%) 등 주요 선진국보다 높았다.” 또한 “한국은행이 발표한 ‘금융안정 상황’ 보고서에 따르면, ‘부동산 익스포저’ (가계와 부동산 기업에 대한 여신, 부동산 관련 금융투자상품 포함) 는 1792조 9000억 원으로 전년 대비 9.1%가 올랐다. 그 중 민간 신용 대비 부동산 익스포저 비율은 53.6%이다. 이는 다른 투자자산보다 수익률이 높은 부동산 시장으로 자금이 쏠린 결과이다.”

“부채 많고 부동산 비중 높아… 경기침체 땐 장기화 우려”, 윤원섭, 매일경제, 2018.07.30

https://www.mk.co.kr/news/economy/view/2018/07/478780/

[금융안정보고서] 부동산 부채 ‘위험 노출액’ 1800조원 “금융안정 리스크”, 연선옥, 조선비즈, 2018.09.20, http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2018/09/20/2018092001018.html

이런 점들을 보았을 때, 주택 시장에서 가격의 폭등과 폭락은 가계 소득에 큰 타격을 줄 것이다. 부채가 많고 유동자산이 부족한 가계의 경우 소득 증가보다 소득 감소에 더 민감하게 반응한다는 한국은행 연구 결과도 있다. 한국은 가계 자산에 부동산의 비중이 큰 만큼, 주택 가격의 감소는 경기 전반의 침체로 이어질 요인이 크다. 따라서 국가가 어느 정도 규제를 통해 주택 가격을 조절하는 것이 필요하다.

◾ 소주장 2: 주택 가격 거품으로 인한 문제점이 크다.

부동산 시장의 내재적 특성과 현실의 여러 한계를 고려했을 때, 부동산 시장실패의 문제를 완벽하게 해소할 수 있는 정책은 없으며, 시장 상태의 객관적인 평가와 그에 맞게 필요한 보완책을 점진적으로 수립해나가는 것이 중요하다. 따라서 913이전 과열되었던 부동산 시장과 급격하게 높아진 주택 가격을 잠재우기 위해서는 규제가 필요한 상황이었다.

근거 1) 주택 가격 버블은 경제 전반적으로 악영향을 끼친다.

주택은 팔리는 상품이나 가치가 불어나는 자산이기 이전에 살아가는 공간이며, 많은 국민에게 필요한 것은 '살아갈 공간'이다. 앞서 소주장 1의 근거 2에서 언급하였듯 국내의 많은 주택이 고평가 되어있고, 913 부동산 대책 직전까지 부동산 시장은 투기 과열로 인해 주택가격이 끊임없이 상승하던 상태였다. 주택 가격 버블로 인한 문제점은 2000년대 초중반 부동산 투기가 활발했던 이후 부동산 경기가 급격하게 침체되었던 2008년부터 2012년의 사례를 보면 알 수 있다.

“2012년 현재 국내 부동산 시장은 버블 붕괴로 인한 문제점들을 겪고 있다. 2000년대 부동산 투기 과열이 지속되다가 2008년 금융위기 이후 부동산 시장은 폭락 장세를 겪었다. 이로 인해 저축은행들의 사실상의 파산 행렬이 이어지게 되었다. (…)

우리나라는 가계부채의 상당부분이 부동산과 연관성이 매우 높다. 부채구성을 보면, 자신이 사는 집을 담보로 대출받은 비중이 30%, 나머지 부동산을 담보로 대출받은 비중이 25%에 달한다. 이들 부채는 부동산 가격이 떨어지면, 당장 부동산을 처분해서 부채를 갚지 않는다 하더라도 담보가치가 떨어져서 은행의 부분 상황 요구나 추가 담보 요구 등이 발생할 수 있다. 경기가 침체되고 신용이 위축되는 상황인 경우, 이러한 압력은 파산의 위험성을 증가시킨다.”

눈앞에 닥친 부동산 버블 붕괴 부채 상환 완충장치 시급, 김병권, 2012

“우리나라 부동산 가격은 2001년부터 2004년까지 서울뿐만 아니라 전국의 주택가격이 과잉 상승한 것으로 파악할 수 있다. 참여정부의 강력한 시장규제정책은 더 이상 버블이 높아지는 상황은 막았으나 적어도 버블을 꺼지게 하지는 못했던 것으로 판단된다. 결국 이 당시 형성되었던 버블은 미국의 서브프라임 모기지 사태로 인해 시장이 침체되면서 서서히 꺼져갔던 것으로 해석된다.”

부동산 버블 측정에 관한 연구 - 아파트를 중심으로 -, 김원희, 강원철, 2012.06

이렇듯 부동산 투기 과열로 인해 형성되었던 버블의 결말은 많은 가계에 충격을 주었다. 주택을 투기의 대상으로 여기고, 무리하게 대출을 받아서 소유 주택수를 늘렸던 가계는 버블이 꺼지자 담보 상환으로도 대출을 상환하지 못하고, 빚더미에 앉게 되었다. 이러한 가계의 피해는 대출금을 상환 받지 못한 은행으로도 이어졌고, 경기침체를 야기했다.

이러한 침체 이후 이명박, 박근혜 정부의 적극적인 부동산 규제 완화 정책 이후, 다시 ‘리스크 대비 기대수익이 크다’는 인식이 팽배해지면서 부동산 시장이 과열되었다. 그러나 부동산에 대해 낙관적 기대가 만연할 때, 즉 버블이 발생했을 때 이것이 경제에 미치는 효과는 부정적인 측면에서 크게 나타난다. 부동산 가격 상승은 물가상승을 유발하고 이는 다시 임금상승을 초래해 대외 경쟁력을 약화시키는 측면이 있다. 한편 부동산 가격의 급락은 내수 축소 및 은행부실채권 증가를 초래하고 이는 다시 경기침체 및 금융기관 부실화의 과정을 거쳐 부동산 등의 자산 가격 하락을 유발한다. 즉, 부동산 버블의 생성은 그 자체로 경제에 악영향을 미친다. 따라서 이러한 부동산 버블을 잠재우기 위한 부동산 규제는 필요하다.

근거 2) 주택의 가격 거품은 삶의 질에 부정적인 영향을 끼친다.

부동산 경기가 과열되었을 때나 침체되었을 때에도 여론은 ‘집값이 소득수준으로 감당할 수 없을 만큼 높다’는 점을 지적해왔다. ‘내 집 마련’과 삶의 만족도의 상관관계가 크다는 인식은 전통적으로 팽배해왔으며 실제로 삶의 만족도에 영향을 끼친다. Harvard University JCHS(Joint Center for Housing Studies)의 연구에 따르면, 자가 소유는 사람들이 삶의 환경에 책임감을 더 가지도록 하고, 개인자산 뿐만 아니라 공공공간을 향상시키기 위해 노력하도록 만든다. 그리고 자가 소유는 직간접적으로 젊은 세대로 하여금 사회적으로 바람직한 행동과 연관되어 있다고 말한다.

The Social Benefits and Costs of omeownership: A Critical Assessment of the Research (William M. Rohe, Shannon Van Zandt and George McCarthy), 2001

그러나 투기 과열로 인한 주택 가격은 많은 가계로 하여금 ‘내 집 마련’의 진입장벽을 높이고 있고, 임대주택으로는 해소되지 않는 ‘평생의 숙제’를 모든 세대에게 계속해서 부담하도록 만든다. 앞서 언급했듯 터무니없이 높은 주택가격은 일반 가계를 넘어 사회적으로 많은 부작용을 일으킨다. 이를 해결하고 실수요자를 보호하기 위한 규제정책의 당위성은 충분하다.

“주택을 소유하는 가구는 단시 소유한다는 이유만으로 크고 질이 나은 주택을 원하며, 임대하는 가구는 그 반대 행위를 보인다. 가구가 주택을 소유할 확률은 주택의 단위규모와 질의 내재가격에 가장 탄력적으로 변화한다. 즉, 가구의 소득이 지속적으로 증가하더라도 주택가격이 같은 속도로 오른다면, 주택을 소유할 확률은 감소한다.”

주택소유 및 거주형태 선택과 주택규모 및 질에 대한 수요: 한국 주택시장에 관한 계량경제분석, 김성배

또한 무주택자들은 보통 주거를 위해 주택임대료를 부담하게 된다. 월소득 대비 주택임대료비율인 RIR은 세입자의 월임대료를 월소득으로 나눈 값으로서 가계의 주거비 부담 수준을 나타내는데, 일반적으로 주택임대료비율이 20%를 넘어서면 주거비 부담이 과중하다고 판단한다. 다음 밑에 자료를 보면, 주택임대료비율은 2006년까지는 지역별로 큰 차이가 없었다. 하지만 지역 간 격차가 확대되어 2017년 기준 지방 지역의 주택임대료비율은 15%인데 반해, 수도권의 주택임대료 비율은 18.4%에 이르게 된다. 이 자료를 통해 수도권 지역의 무주택자들은 주택임대료 부담이 다른 지역에 비해 크다는 것을 알 수 있다. 즉, 수도권에서 지낼 때 주택을 소유하지 못하면, 가처분 소득이 더 줄어들어 삶의 질에 악영향을 끼칠 것이다.

◾소주장 3: 이번 부동산 정책은 주택 시장을 안정시키는 효과가 있다.

근거) 보유세 인상 및 LTV·DTI 규제는 주택 시장을 안정시키는 효과가 있다.

우선적으로 부동산의 종합부동산세(종부세) 등 보유세를 인상하는 정책은 필수적이다. 주택의 가격 상승이 쉽게 부동산 과열을 불러오는 시장 환경을 개선할 수 있기 때문이다. 우리나라의 부동산 보유세 실효세율은 0.16%로 OECD 국가에 비교해 봤을 때 낮은 편에 속하기 때문에 사람들이 주택을 소유하는 것에 큰 부담을 느끼지 않는다. 따라서 주택 가격이 조금이라도 상승하면 많은 사람들이 주택을 구매하려하고, 시장 과열이 일어나 부동산 가격이 더욱 치솟게 되는 것이다. 따라서 보유세를 인상하여 지나친 부동산 시장의 과열을 안정시킬 수 있다.

부동산세제 현황 및 최근 논의동향, NABO(국회예산정책처)

“부동산에서는 'tenure choice'라는 것이 있다. 잠재적 주택구매자가 임대로 살지 아니면 자가를 구입 할 지를 선택하는 것이다. 이때 구매자는 1년 임대료와 주택구매 또는 보유 시의 혜택과 비용의 합을 비교한다. 만약 1년 임대료보다 주택구매의 혜택이 크다면 당연히 주택을 구매한다. 그런데 주택구매/보유시 고려 사항은 크게 주택 대출 1년치 이자액과 각종 세금(특히, 보유세) 그리고 미래 예측한 지가 상승액 등이다. 현재 우리나라는 보유세가 워낙 낮기에(부담이라고 볼 수 없기에), 주택가격이 조금이라도 상승할 기미가 보이면 많은 사람들이 주택구매에 뛰어들 수밖에 없다.”

http://www.pressian.com/news/article/?no=165395#09T0

더불어, LTV·DTI 규제가 강화되면 주택가격과 거래량이 하락하고, 가계의 주택가격 상승에 대한 기대심리가 낮아진다. 특히 이러한 기대심리효과는 무주택자에 비해 1주택 이상 보유자에게 강하게 나타나 투기적 수요 억제에 효과적이라고 판단할 수 있다. 특히 ltv, dti 규제 정책은 가계의 부동산 구매를 위한 대출 증가세 및 주택담보대출 증가율을 낮추는 효과가 있다.

LTV. DTI 규제의 경제적 효과 - 서현덕

부동산 담보대출 규제 등 거시건전성 규제의 효과 - 윤성훈

위 표는 대출규제 관련 금융대책이 발표된 전후 3개월간 주택담보대출 잔액의 증감율과 주택유형별 가격의 증감율을 나타내고 있다. 대부분의 경우 규제대책이 발표된 이후 주택담보대출의 증가율이 감소하고 가격도 다소 진정되는 모습이었다. 일부의 경우 규제 강화가 성과를 거두지 못한 경우가 있었다. 하지만 이는 정부가 추가적으로 금융규제를 강화하도록 만들면서 궁극적으로는 주택시장의 과열이 다소 진정되는 양상으로 전개되었다.

LTV, DTI 규제의 경제적 효과에 대한 고찰 - 김영도

또한 금융위원회에서 2018년 10월에 발간한 금융감독연구 제5권 제2호 “패널 VAR 모형을 이용한 주택 관련 거시건전성정책의 효과에 관한 연구”를 봐도 LTV 와 DTI 규제의 효과가 있음을 알 수 있다.

“먼저, LTV 및 DTI 비율 규제는 주택관련 거시건전 성 정책수단으로서 주택가격을 안정화하는데 효과가 있음이 확인되었다. 이는 패널 그랜저 인과관계 검정과 충격반응함수 분석 결과를 통해 파악할 수 있었다. 둘째, 주택 관련 거시 건전성 정책수단으로서 DTI비율 규제는 단기효과가 큰 반면 LTV비율 규제는 효과의 지속 성이 상대적으로 높은 것으로 나타났다. 셋째, LTV 및 DTI 비율 규제의 효과가 아파트가격 상승률이 낮은 지역보다 높은 지역에서 더 큰 것으로 나타났다. 넷째, 그랜저 인과관계 분석 결과 LTV 및 DTI 규제비율이 아파트가격과 여타 거시경제변수들에게 일방향의 영향을 미치는 것이 아니라, 이들 변수와 전반적으로 상호 영향을 주고받는 양방향의 인과관계가 존재하는 것으로 나타났다.”

부동산 규제 정책이 주택 시장 안정화에 도움이 된다는 사례로 과거 참여정부의 부동산 규제 정책을 들 수 있다. 2003~2008년 노무현 정부 또한 지금의 부동산 정책과 겹치는 종합부동산세 및 LTV, DTI 규제를 했었다. 당시 정책이 집값을 잡지 못해 실패한 정책이라는 평가가 있지만 실제로 이 규제는 주택 시장 안정화에 효과적이었다. 노무현 정권 당시 주택가격이 상승한 것은 사실이지만, 다른 OECD 국가들과 비교했을 때, 그 상승률이 매우 낮다는 것이다. 또한 주택가격 위험도도 상대적으로 낮았다. 즉, 과거의 정책 사례를 통해서도 부동산 규제의 가격 상승 억제 효과를 확인 수 있는 것이다.

“2000년~2006년 동안 OECD G20 국가 중 한국은 일본, 독일, 인도네시아 다음으로 부동산 가격이 가장 오르지 않은 나라였다. 일본은 80년대 주택시장 버블 붕괴 후 경제부진을 면치 못하고 있고, 독일의 경우도 90년대 이후 주택시장 버블을 경험한 후 주택시장이 활기를 되찾지 못한 점을 생각하면 한국은 OECD 국가 중 매우 낮은 주택가격 상승폭을 기록했다.

또한 2003~2007 평균 집값상승률과 위험도 분석표를 통해서도 알 수 있듯이, 우리나라는 노무현 정권 당시 상대적으로 상승률이 낮으면서 위험도가 낮은 국가에 속한다. 다시 한 번 강조하지만, 전 세계적으로 저금리 상황 속에 부동산 가격이 상승하는 시기, 우리나라 자체만으로 분석하는 것은 무의미한 것으로 전 세계적 트랜드 안에서 다른 국가와 비교 분석해야 한다. 그렇다면, 우리는 상대적으로 안정된 시장이었다.”

http://www.pressian.com/news/article/?no=165395#09T0

이번 문재인 정부의 부동산 규제 정책 또한 주택 가격이 하락하는 효과가 나타났다. 9.13 대책이 발표되자 거래가 위축되고 가격 상승폭이 둔화되며 서울 주택시장 분위기가 급반전된 것이다. 서울 아파트 매매가격 상승률은 2018년 9월 3.8%(전월대비)에서 10월 1.8%로 둔화되었다. 주간 기준으로는 서울 아파트 매매가격이 작년 9월 이후 61주만에 하락 전환 되었으며, 강남 3구는 5주 연속 하락세를 보였다.

* 강남3구아파트매매가격상승률(전주대비):10.15일 0.02%→22일 0.03%→29

일 0.06% → 11.5일 0.08% → 12일 0.08% → 19일 0.11%

9.13대책 이후 서울 주택시장 동향 및 전망. 우리금융경영연구소 경제연구실

또한 지속적으로 증가해왔던 서울시 월별 주택 매매가격 증감률은 규제가 시행된 10월부터 둔화, 1월에는 하락세로 전환하였으며 1년 11개월 만에 지난해 12월 서울 아파트 중위가격이 8억4502만원으로 전월(8억4883만원) 대비 381만원 하락했다.

[월간] KB주택가격동향

Ⅲ. 결론

한국에서 부동산이 지니는 의미가 크다. 부동산 불패 신화라는 말이 나올 정도로 서울 수도권 집값은 급격하게 상승했고, 많은 가계들이 은행에 돈을 빌려 무리해서라도 주택을 구매했다. 그러다 보니, 한국의 가계 부채는 다른 나라들보다 높은 편이며, 자산 구조에서 부동산이 차지하는 비중이 크다. 주택은 사람이 살아가는데 필수적인 의식주 중에 하나임에도 불구하고, 집값 수익률이 다른 금융상품에 비해 높기 때문에 투자재로서 주택을 구매하는 경우가 많았다. 이렇듯 한국에서는 주택 투기수요가 높은 편이라 가격 거품에 대한 우려가 더 크다. 그래서 현재 정부는 부동산 규제 정책을 실시하여 높은 주택 가격을 잡고자 하는데, 이는 다음 3가지 이유로 타당하다.

첫째, 주택 시장은 다른 재화 시장들과는 명백히 다른 특성들을 가진다. 주택의 특성인 고가성, 부동성, 국지성, 인접성 (외부효과), 정보의 비대칭성 등으로 인해 시장이 원활하게 작동하지 못하여 자원의 효율적 배분이 되기 힘들다. 주택시장에서의 시장실패는 현재 한국에서도 충분히 나타나고 있다. 집값은 소비자 물가지수에 비해서 가파르게 오르고 있고, 이는 주택의 적정가격이라고 보기 힘들다.

둘째, 이러한 가격 거품은 큰 리스크를 가진다. 너무 과도하게 부동산 시장이 과열되어 주택 가격이 상승하면 급격한 물가 상승을 초래하게 되며, 버블이 꺼지게 되면 내수 축소 및 은행부실채권 증가를 초래한다. 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중이 큰 한국에서는, 버블 자체가 국가 경제 전체에 큰 리스크를 주게 된다. 또한 가격 거품은 실수요자들이 집을 사지 못하게 만든다. 주택의 소유 여부 자체가 사람들의 심적 안정감과 삶의 만족도에 영향을 주기 때문에, 실수요자를 보호하기 위해서 과도한 집값 상승을 막는 것이 필요하다.

셋째, 현재 실시하고 있는 정책들이 주택 시장 안정화에 효과가 있다. 9.13 주택시장 안정대책은 집값의 문제점을 잡기 위해서 종부세 강화, 다주택자 주택구입 제한, LTV와 DTI 제한 등을 실시한 것이다. 과거 정부에서 실시했던 유사한 정책들을 분석한 결과, 이러한 정책들은 실제로 주택시장의 과열을 진정시키는 효과가 있었다. 이는 현재 정부가 실시하고 있는 정책들이 일부 시장 과열 지역의 가격 거품을 잡는 데에 적합하다는 것을 의미한다.

이러한 점들을 고려해봤을 때, 정부는 주택 시장에 개입하여 여러 정책들을 펼쳐서 과열된 주택시장을 안정화하고 실수요자를 보호할 필요가 있으며, 현재 실시하는 정책들이 목적을 달성하는 데에 효과가 있다는 점에서 현재 부동산 규제를 유지, 강화할 필요가 있다.