찬성측 입론문

현행 부동산 규제 정책을 완화해야 하는가?

김진호, 서경민, 선수민, 오유진

Ⅰ. 서론

1. 논의 배경

현 정부의 부동산 시장 규제는 여러 차례 이루어졌으나 그 실효성을 입증 받지 못했다. 실제로 8.2대책 이후 하락세를 보이나 싶던 수도권 부동산 시장은 불과 6개월 만에 대책 이전 수준의 열기를 되찾았다. 당시 저금리기조와 1100조원에 이르는 풍부한 시장 유동성 아래에서 다주택자들은 가격상승을 기대하며 매도하지 않았고 이는 시장의 공급자 우위 상황을 지속시켰다. 매물이 부족한 상황에서 갭 투자 등 투기 수요마저 가세하자 시장 불안은 극에 달했고, 실수요자들 사이에는 내 집 마련의 불안으로 추격매수 심리가 확대되었다. 실제로 전국 주택가격은 안정되고 있으나 서울의 경우 되려 7월부터 상승폭이 확대되었다.

이 같은 상황에서 주택시장 불안을 우려한 정부는 2018년 9.13대책을 발표했다. 9.13 대책의 골자는 대출규제 강화, 세제 조정, 주택 공급 확대이다. 다주택자와 고가주택에 대한 종합부동산세, 양도세 부담을 늘렸다. 주택담보 임대사업자대출 LTV의 경우에도 2주택이상세대에게는 10%p씩 강화하여 적용했다. 9.13 대책 이후 부동산 시장이 하강국면에 진입한 것은 사실이다. 주택시장이 안정되고 실수요자 중심의 시장이 형성될 것이라는 기대가 커지고 있다. 하지만 이는 조정 지역, 투기 과열 지정 지역에서 보이는 일시적인 하락세일 뿐이며 경기침체시기에 부동산 시장마저 불안하게 만들 뿐이라는 우려가 확대되는 등 찬반이 첨예하다.

2. 용어 정리

갭 투자: 시세차익을 목적으로 주택의 매매 가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 끼고 매입한 뒤 집값 상승 시 매도해 차익을 실현하는 투자 방식.

공시가격: 정부가 조사·산정해 공시하는 가격으로, 토지 지가산정 등 부동산 가격의 지표가 되는 가격. 특히 부동산의 공시가격은 종합부동산세(종부세), 재산세 등 각종 세제 부과 기준.

공정시장가액: 정부가 일정 주기를 두고 조사한 과세표준 평가액을 현재의 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등 현재의 여건에 따라 탄력적으로 조정. 공정시장가액은 정부가 공시가격 대신 보유세 산정의 새로운 기준을 마련하기 위해 시행. 일반적으로 공시가격의 약 80% 수준에다 ±20% 범위 내에서 탄력적으로 조정.

양도소득세: 일정 시간의 경과에 따라 경제적 가치가 증가한 자산을 양도함으로 인하여 발생하는 이득에 대해 부과하는 조세. 소득세법에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미.

종합부동산세: 부동산 보유 정도에 따라 조세의 부담 비율을 달리하여 납세의 형평성을 제고한 국세로, 주택에 대한 종합부동산세와 토지에 대한 종합부동산세를 합한 금액.

추격매수: 부동산이나 주식 등의 가격이 어느 정도 오르는 것을 확인한 후 사들이는 것

LTV(주택담보대출비율) : 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로 2014년 8월 1일부터 70%로 적용

베드타운: 중심 도시인 모도시에 대한 주거지역으로 특화된 위성도시. 지역 내의 소비 수요를 충족시킬 만한 자체 기준을 갖추고 있지 못하여 대도시로 통근하는 자들에게 오로지 잠만을 위한 장소. 고양시 일산, 성남시 분당, 등 신도시들이 대표적인 베드타운.

초과이익환수제 : 재건축으로 조합원이 얻은 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 빼고 1인당 평균 3000만 원을 넘을 경우 초과 금액의 최고 50%를 부담금으로 환수하는 제도.

정비사업 일몰제 : 일정기간 사업 진척이 없는 정비구역을 시·도지사가 직권으로 해제하는 제도. 일단 정비구역에서 해제되면 사업을 다시 추진하기 어려움.

3. 9.13 부동산 안정대책 요약

기획재정부 주택시장 안정대책 본판

ㅇ (종부세) 고가주택 세율 인상(1주택자 시가 약 18억원, 다주택자 시가 약 14억원 초과구간 +0.2∼0.7%p), 3주택이상자․조정대상지역 2주택자 추가과세(+0.1～1.2%p)

▪ 세부담 상한 상향(조정대상지역 2주택자 및 3주택이상자는 150→ 300%)

ㅇ (다주택자) 2주택이상세대의 규제지역내 주택구입, 규제지역 내 비거주 목적 고가주택 구입에 주담대 금지 등

▪ 조정대상지역 일시적 2주택자, 양도세 비과세기준 강화
(종전주택 3→2년내 처분)

ㅇ (주택임대사업자) 투기지역․투기과열지구내 주택담보 임대 사업자대출 LTV 40%, 임대업 대출 용도외 유용 점검 강화

▪ 조정대상지역 주택취득·임대 등록 시 양도세 중과․종부세 과세

ㅇ (주택공급) 수도권 공공택지 30곳 개발(30만호), 도심내 규제완화 (상업지역 주거비율 및 준주거지역 용적률 상향 등)를 통해 공급 확대

ㅇ (조세정의) 종부세 공정시장가액비율 추가 상향조정
(현 80% → 연 5%p씩 100%까지 인상), 공시가격 점진적 현실화

ㅇ (지방 주택시장) 미분양 관리지역 지정기준 완화(5～10여곳 추가 전망), 특례보증 도입, 분양물량 수급 조절 등

Ⅱ. 본론

소주장1. 현 부동산 규제 정책은 실효성이 떨어진다.

근거1-1. 거래량이 지나치게 감소했다.

현재 정부가 내놓은 각종 규제들의 결과 주택 매매 시장의 침체가 현저하게 나타나고 있다. 이는 주택매도자들은 집값이 반등할 것이라는 기대에 매물을 내놓는 것을 꺼려하고 있고 매수자들은 대출 규제가 까다로워져 주택 매수가 더욱 어려워졌으며 향후 집값이 더 하락할 수 있다는 기대가 형성됨에 따라 주택 매수를 꺼려하고 있기 때문이다. 그 결과 부동산 시장 전체에 관망세가 두드러져 9.13 부동산 대책 발표 이후 연일 부동산 거래량이 감소해 거래절벽이라는 말이 나오고 있는 실정이다. 국토교통부에 따르면 19년 3월을 기준으로 전국 주택 매매 거래량은 5만 1357건으로 지난해 같은 기간보다 44.7% 감소하며 2006년 이래 최저치를 기록했다. 서울 아파트 매매 거래량 역시 19년 3월 기준 1813건으로 17년 6802건, 16년 7231건과 비교했을 때 매우 적은 수준이다. 이처럼 정부의 부동산 규제 정책의 결과로 부동산 시장 전체가 얼어붙어 주택 수요자들의 거래기회가 큰 폭으로 줄어든 실정이다.

<근거자료 1-1>

국토교통부에 따르면 지난 3월 기준 전국 주택 매매 거래량은 5만1357건으로 지난해 같은 기간보다 44.7% 감소하며 2006년 관련 통계치를 집계한 이래 최저치를 기록하기도 했다.

서울파이낸스, “[文집권 2년] 규제 강화에 부동산시장, 거래절벽·양극화 심화”,(2019.05)

<근거자료 1-2>

서울 아파트 매매거래량은 3월 1813건까지 쪼그라들었다. 다주택자 양도세 중과를 시행하기 직전 달로 거래량이 폭증했던 지난해 3월을 예외로 두더라도 2017년 3월 6802건, 2016년 3월 7231건에 견줘 3분의 1 수준에도 미치지 못했다. 심교언 건국대 교수(부동산학)는 "실물경제의 중요한 축을 담당하고 있는 부동산시장이 매도자와 매수자 모두 관망세로 돌아선 거래 절벽과 마주하며 경기 침체 신호를 보내고 있다"고 지적했다. 김은진 부동산114 리서치팀장은 "집값이 안정되면서도 거래가 크게 줄어들지 않게끔 관망하는 실수요자가 거래에 나설 수 있도록 하고, 대출 규제 역시 일괄적으로 적용하기보다 계층별로 좀 더 차등 적용할 수 있는 보완책이 필요해 보인다"고 판단했다.

뉴데일리경제, “'문 정부 2년' 부동산, 전방위 압박에 실물경제 부담만 키워”(2019.05)

근거1-2. 서울 주택 매매 가격의 하락폭이 크지 않으며 그 폭 역시 감소하는 추세이다.

부동산 규제정책 이후 서울권 주택 매매 가격이 21주 연속 하락세를 보이고 있으나 기존의 상승폭과 비교했을 때 그 하락폭은 매우 작은 수준이며 하락폭 역시 점차 감소하고 있는 추세이다. 서울 아파트값은 9.13대책 발표 후 4개월간 0.98% 떨어졌는데 이는 대책 발표 직전 4개월간 3.25%, 직전 1년간 9.18% 오른 것과 비교했을 때 미약한 수준이다. 또한 그 하락폭 역시 감소와 보합을 번갈아가며 나타나고 있어 규제정책의 효과가 초기에 비해 점점 약해지고 있다. 서울 주택 가격은 여전히 많은 실수요자, 무주택자들이 부담하기 힘든 수준이고 주택 가격의 향방이 불확실하여 매매수요가 전세로 전환하는 추세 역시 보이고 있다. 주택 가격이 계속해서 이런 추세로 나아간다면 실수요자들의 내 집 마련은 여전히 어려울 수밖에 없다.

<근거자료 1-3>

서울 아파트값이 9·13대책 발표 이후 4개월간 0.98% 떨어졌다 해도 대책 발표 직전 4개월 간 3.25%, 직전 1년간 9.18% 오른 것에 비하면 아직 하락폭이 미미하다.

파이낸셜 뉴스, “거래는 ‘실종’ 집값 하락은 ‘찔끔’”(2019.03)

<근거자료 1-4>

하지만, 이것만으로 9.13 부동산 대책이 효과 있었다고 판단하기 어렵다. … 오히려 전세자금 대출 급증은 여전히 주택 미소유자들이 주택을 보유하기에 집값이 높아 전월세를 선택할 수밖에 없는 상황으로 해석할 수 있다.

IT동아, “[금융 in IT] 9.13 부동산 대책 후 전세자금 대출이 늘어난 이유” (2019.01)

<근거자료 1-5>

실제 올 들어 주택매매시장은 침체가 확대하는 반면, 전국 전·월세 거래는 활발해진 모습이 나타나고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 1~2월 전월세 거래량은 약 35만6000건으로 전년 동기대비 13.4% 증가했다. 손은경 KB경영연구소 연구위원은 “대출규제 강화 이후 공시가격 인상 등으로 매수심리가 크게 위축되면서 주택수요층이 전·월세 임대시장으로 이동한 것으로 파악된다”고 했다.

헤럴드 경제, “집값하락·대출규제·세금중과…”, ‘전세시대’ 어게인? (2019.05)

뿐만 아니라 부동산 규제정책이 주택가격에 미치는 영향이 미미하다는 내용의 논문도 쉽게 찾아볼 수 있다. 부동산 가격은 대체로 경기의 흐름을 따라갈 뿐, 정부의 규제정책은 효과가 미약하다는 분석이다. 또한 <근거자료 1-7>의 논문에 따르면 규제 강화기에는 매매가격이 초기 부(-)의 반응에서 후기 정(+)의 반응으로, 규제 완화기에는 매매가격이 초기 정(+)의 반응에서 후기 부(-)의 반응으로 전환된 결과를 보였다고 한다. 이를 토대로 생각한다면 규제 강화는 집값 안정화에 도움이 되지 못하므로 규제 완화를 통해 거래 물량을 늘림으로써 시장을 안정화시키는 것이 바람직해 보인다.

<근거자료 1-6>

노영학·김종호, “부동산정책이 주택가격에 미치는 영향연구” (2012.08)

<근거자료 1-7>

김문성·배형 “주택정책에 대한 서울 아파트 시장의 반응 분석에 관한 연구” (2013.04)

소주장2. 과도한 규제는 여러 부작용을 일으킨다.

근거 2-1. 9.13 부동산 대책과 같은 과도한 규제는 부동산 시장을 침체시켜서 후방 산업들(중개사, 이사업체, 건자재 등)에 타격을 주고 경기 전체에도 침체를 유발시킬 수 있다.

아래의 자료에서 볼 수 있듯이, 서울 아파트 월별 거래건수는 9월 이후 감소하고 있으며, 현재 거래량은 2018년의 월별 거래건수에 비해 많이 낮다. 9.13 대책 이후 수도권 등 전국적으로 거래량이 감소하였으며 거래량 감소폭 또한 가파르다. 이는 부동산 산업과 연관되어 있는 중개업소, 건자재, 인테리어 업계, 이사 업계 등의 후방 산업에도 영향을 끼친다. 근거자료 2-2에서도 볼 수 있듯이, 부동산 침체로 인해 건설업 침체가 유발되었고 이는 건자재 부문의 매출과 영업이익이 감소로 이어졌다. 건설산업은 국가경제 활성화에 크게 기여하고 있는 국가 기간산업이다. 즉, 국가 경제에 있어 중추적인 역할을 담당하고 있다. 그렇기에 이러한 건설업 침체는 국내 경제와 일자리 창출에도 악영향을 줄 것이고 이는 향후 경기 침체로까지 이어질 수 있다. 현재, KDI에 따르면 2019년 4월은 한국 경기는 부진한 상황이다. 이러한 상황에서 부동산 시장 침체에 따른 건설산업의 부진은 경기 침체를 가속화할 수 있다. 또한 경기 침체가 부동산 시장을 더 얼어붙게 만드는 악순환의 고리가 만들어질 가능성 역시 존재한다. 즉, 부동산 규제가 건설산업으로 대표되는 후방산업의 경기를 악화시키고 이것이 경기부진을 가속화시킨다는 뜻이다.

<근거자료 2-1>

<근거자료 2-2>

종합건자재 빅2인 LG하우시스와 KCC가 부동산 경기 침체 영향을 본격적으로 받기 시작했다. 신규 분양, 입주 감소, 거래 위축 삼중고 탓에 중심사업인 건자재 부문이 힘을 못 쓰는 한편, 과거 건설경기 침체에 대응하고자 키운 자동차, 조선용 자재도 고전하고 있어 시름이 깊다.

13일 관련업계 및 금융업계에 따르면 LG하우시스와 KCC가 1분기에 어닝쇼크 수준의 실적을 냈다.

두 회사 모두 작년 하반기부터 영업이익이 감소하기 시작했지만, 매출은 전년 수준으로 유지되거나 소폭 감소한 수준이었다. 그러나 이번 1분기에는 매출도 대폭 줄어들고 영업이익은 아예 반토막이 나기도 해 건설경기 위축에 따른 여파가 본격화되는 양상이다.

최근 실적을 발표한 KCC를 두고 금융업계는 어닝쇼크로 평가하고 있다.

KCC의 1분기 매출액은 7820억원으로 작년 1분기(9170억원) 대비 14.7% 감소했다. 영업이익은 550억원에서 230억원으로 무려 58.9%나 감소했다. 실적 발표 전 증권가에서는 지난해 세계적인 실리콘 제조사인 모멘티브를 인수한 효과가 나타나면서 건설경기가 얼어붙은 가운데에서도 선방할 것이란 전망이 짙었다. 매출액은 9170억원으로 작년 1분기 수준을 유지할 것으로 전망했으며, 영업이익은 680억원으로 23% 가량 성장할 것으로 내다봤다. 그러나 발표된 실적은 전망치 대비 매출은 14.7%, 영업이익은 66.3%나 적은 수준에 그쳤다. 제조업 중에서도 영업이익률이 좋다고 평가되지만 1분기에는 한파를 피할 수 없었다. 작년 1분기 6.1%였던 영업이익률은 올 1분기 2.9%로 떨어졌다. 7.4%에 달할 것으로 내다봤던 컨센서스에 비하면 4.5%p 차이를 보이는 실적을 냈다.

앞서 실적을 발표한 LG하우시스도 비슷하다.

LG하우시스는 매출액 7570억원으로 작년(7700억원) 보다 1.7% 감소하는데 그치며 선방한 듯 하지만, 영업이익이 190억원에서 41.4% 줄어든 110억원에 머물렀다. 특히, 작년 1분기 0.7%였던 영업이익률은 –0.1%로 주저앉았다.

<중략>

두 회사가 당초 예상보다 더 악화된 실적을 내면서 건설경기 침체의 영향이 본격적으로 반영되기 시작했다는 분석이 나온다. 부문별 매출액이 공개된 LG하우시스의 경우 건자재 매출액이 5440억원에서 5270억원으로 감소하며 전체 매출 감소를 이끌었다. 건자재 영업이익은 210억원에서 130억원으로 감소하면서 3.9%였던 이익률도 2.5%로 낮아졌다.

건설경제, 부동산 침체로 후방산업 ‘직격탄’ (2019.05)

<근거자료 2-3>

지난해 건설투자 비율은 전체 GDP의 16.6%를 차지했다. 경제성장 기여율은 38.7%, 건설업 취업자 증가 기여율은 43.1%에 달했다. 이처럼 건설산업은 국가경제 활성화에 크게 기여하고 있는 국가 기간산업으로 자리매김하고 있다.
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고용유발계수 역시 전체 산업 평균이 8.7보다 높은 10.2를 차지했다. 실제로 올해 9월 기준 건설업 취업자는 전체 취업자(2,705만 명) 가운데 7.6%인 206만명을 소화했다. 국가 경제에 있어  중추적 역할을 담당하고 있는 셈이다.

건설업의 생산유발계수은 전체 평균 1,891보다 높은 2.225를 기록했다. 후방연쇄효과 정도를 가늠할 수 잇는 영향력계수 역시 1,177로 집계돼 전체 산업 평균 1.0을 상회했다.

그럼에도 최근 수년간 SOC 물량은 2015년 24조 8,000억원에서 2019년 19조 8,000억원으로 급감했다. 민간 주택 수주도 올 하반기 이후 빠른 속도로 감소하고 있다.

한국건설산업연구원은 2019년 건설수주가 전년 대비 6.2% 감소한 135조 5,000억원을 기록할 것으로 전망했다. 최근 5년내  최저수준이다. 생활형SOC 등 공공부문이 다소 증가할 것으로 예상되지만, 부동산 규제 강화 등에 따른 민간부문에서의 감소분이 더 커 시장 규모가 위축될 것이라는 분석이다.

건산연은 향후 건설경기 위축이 국내경제와 일자리창출에 악영향을 초래할 것으로 내다봤다. 나아가 내년도 건설투자가 2.7% 감소함에 따라 경제성장률 0.4%p 하락하고 취업자 수는 9만 2,000명이 줄어들 것으로 분석했다.

중장기적 관점에서 볼 때 2018~2019년 건설수주액 감소가 향후 5년간 산업생산 55조4,000억원, 일자리는 34만 7,000개가 급감을 불러올 것이라고 예측했다.

국토일보, [위기의 건설산업 ①] 내년도 건설 경기 전망 ‘흐림’···발전 방안 모색 시점 (2018.12)

<근거자료 2-4>

국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 최근 국내 경제상황에 대해 ‘경기 부진’이란 진단을 내렸다. 작년 11월 ‘정체’에서 ‘둔화’로 판정한 지 5개월 만에 경기에 대한 우려 수위를 한 단계 끌어올렸다.

KDI는 7일 발간한 ‘KDI 경제동향’ 4월호를 통해 “최근 우리 경제는 대내외 수요가 위축되면서 경기가 점차 부진해지고 있는 것으로 판단된다”고 밝혔다. 생산, 투자, 소비가 일제히 위축되고 있다는 이유에서다. KDI는 국내 경기에 대해 작년 8월까지는 ‘개선’ 추세로 판단했지만 10월부터는 ‘정체’란 표현을 쓰며 경기 하강을 예고했다.

김현욱 KDI 거시경제연구부장은 “둔화보다 상황이 좋지 않다는 의미에서 부진이라는 표현을 사용한 것”이라고 말했다. KDI는 경기 부진의 근거로 △민간소비 증가세 둔화 △설비투자 감소세 심화 △수출 감소세 지속 △광공업 생산 감소폭 확대 △서비스업 생산 증가폭 축소 등을 들었다.

예상보다 빠른 경기하강에 놀란 한은…1년새 4번 전망치 낮춰

수출, 투자, 소비 트리플 하락이다. 한국은행은 올해 성장률 전망치를 유지할 것이라는 당초 시장의 예상을 깨고 전망치를 줄줄이 내렸다. 한은의 연간 성장률 전망치는 정부(2.6~2.7%)와 KDI(2.6%)보다도 낮은 2.5%다. 이 같은 조정이 시장의 금리인하론을 더 부추길 수도 있지만, 현재 경기 둔화의 정도가 그만큼 더 심각하다고 판단한 것으로 보인다.

정규일 한은 부총재보는 18일 "반도체 경기가 빠른 속도로 하락하면서 1분기 수출과 설비투자가 예상보다 좋지 않았다"고 밝혔다. 다음주 발표하는 1분기 국내총생산(GDP)은 마이너스 성장 가능성도 제기되고 있다.

<중략>

수출 부진이 어느 정도 예상된 흐름이라면, 내수의 두 축인 소비와 설비투자가 당초 전망보다 크게 둔화됐다. 이게 전체적인 성장률 전망치를 끌어내렸다. 한은은 지난 1월만 해도 설비투자가 2.0% 늘 것이라고 내다봤지만, 이번 전망에서는 0.4%로 1.6%포인트나 낮췄다. 하지만 전문가들은 한은 예상보다도 설비투자를 더 부정적으로 전망했다. 강현주 자본시장연구원 거시금융실장은 "설비투자는 결국 대형 제조업체의 수출과 밀접한 연관이 있다"며 "반도체 경기가 언제 회복될 거냐에 대해서는 설왕설래가 많지만, 회복된다 하더라도 작년과 재작년만큼은 아닐 것"이라고 분석했다. 그는 이어 "수출여건이 악화된 상태에서 주력 제조업이 반등 모멘텀을 찾긴 쉽지 않기 때문에 설비투자는 작년과 보합 수준(-1.6%)으로 예상한다"고 덧붙였다. 주원 현대경제연구원 경제연구실장도 "세계 경기와 내수 등으로 미뤄봤을 때 설비투자가 좋아질 조짐이 보이지 않는다. 0.3% 수준으로 예측한다"고 말했다.

한국경제, 경기 우려 수위 높인 KDI…5개월 만에 "둔화→부진" (2019. 04)

근거 2-2. 9.13 부동산 대책은 지역 양극화를 심화시킨다.

9.13 대책이 시행된 이후, 미분양으로 이미 몸살을 앓고 있는 상황에서 하반기 상당한 양의 분양 물량이 쏟아지면서 지방 아파트 시장의 하락세가 뚜렷해졌다. 또한 예년에 비해 하락지역이 확대되는 상황이다. 현재 서울, 경기 및 수도권 지역의 2018년 실질아파트 매매가격은 상승한 반면, 울산, 부산, 경기, 전남을 제외한 지방도 지역의 매매가격은 큰 폭으로 하락하였다. 이렇듯, 일부 광역시를 제외한 지방 부동산 시장의 침체는 가속화되고 있으며 이에 따라 지역 간의 양극화가 심화되고 있다.

대규모 미분양 사태를 막기 위해 건설사들은 중도금 무이자 혜택, 계약금 축소, 무상 발코니 확장 등의 다양한 당근책을 내놓고 있지만, 효과가 미비하며 이렇게 미분양 물량이 쌓이기 시작하면 나중에는 감당하기 힘든 침체로 이어질 가능성이 높다. 또한 지방 공급물량 증가와 지역 경기 위축 등 악재가 겹치면서 집값은 갈수록 하락하고 있으며 앞으로도 하락할 전망이다. 9.13 대책 이후 경쟁력이 낮은 지역 부동산은 투자자들이 우선적으로 처분하고 서울 매물이 줄면서 지방 아파트 대신 서울 아파트 즉, ‘똘똘한 한 채’를 찾게 되면서 지방 부동산은 침체의 그늘이 깊어지고 있다. 이에 따라 양극화 현상이 심화되고 있다.

<근거자료 2-5>

채미옥 연구원장은 “2018년 주택 매매시장은 개발호재 등의 영향으로 서울 주택가격의 일시적인 상승이 두드러졌으나, 9.13 대책에 따라 투자수요가 크게 위축되었고, 아파트 입주물량 증가 및 지역산업경기 부진으로 인해 지방 아파트 시장의 하락세가 뚜렷해졌으며, 주택 전세시장은 입주물량이 증가한 지역과 더불어 지역산업경기가 침체된 지역의 전세가격이 지속적으로 하락하는 등 전체적으로 예년에 비해 하락지역이 확대되는 상황”이라고 평가했다.

한국감정원

<근거자료 2-6>

대구와 대전, 광주 등 일부 광역시를 제외한 지방 부동산시장의 침체는 가속화되고 있어 양극화가 심화되는 것 아니냐는 우려를 낳고 있다. 12일 부동산업계에 따르면 9.13 대책으로 수요자의 심리가 위축된 상황에서 기준금리 인상과 대출 규제, 종합부동산세 강화 등으로 가뜩이나 위축된 지방 부동산시장이 더 얼어붙고 있다. 또 하반기에 예정된 공급 물량과 미분양 리스크도 가중되면서 서울·수도권과 지방의 격차는 더 벌어질 것으로 예상된다.

뉴시스, ‘돌파구 없는 지방 부동산’...양극화 심화 어쩌나 (2018.12)

<근거자료 2-7>

하반기 물량 쏟아지면서 양극화 부채질

부동산 시장에서도 양극화가 심각하다. 서울집값을 잡으려 내놓은 고강도 규제 정책으로 서울집값의 상승세를 꺾은 것은 사실이나, 오히려 지방 부동산시장의 침체는 가속화되고 있다.

대구, 대전, 광주 등 일부 광역시를 제외하면 지방 부동산시장은 사실상 초토화된 상태다. 집값 하락은 물론 이미 미분양으로 몸살을 알고 있는 상황에서 하반기 상당한 양의 분양 물량이 쏟아지면서 부동산시장의 양극화를 부채질하고 있다.

대규모 미분양 사태가 예고되면서 건설사들은 중도금 무이자 혜택이나 계약금 축소, 무상 발코니 확장 등 다양한 당근책을 내놓고 있지만, 침체된 부동산시장에서 좀처럼 약발이 먹히지 않고 있다. 지방은 수요층이 서울과 수도권에 비해 적기 때문에 미분양 물량이 쌓이기 시작하면 나중에는 감당하기 힘든 침체로 이어질 가능성이 높다.

지방 공급물량 증가와 지역 경기 위축 등 악재가 겹치면서 집값은 갈수록 하락하고, 마땅한 수요조차 없는 상황이다. 고강도 부동산 대책으로 서울 매물이 줄면서 지방아파트 대신 서울 아파트 즉, ‘똘똘한 한 채’에 지방 부동산은 침체의 그늘이 깊어지고 있다.

e 시티뉴스, ‘9.13 부동산대책’ 이후 시장동향 (2019.05)

<근거자료 2-8>

지역별, 단지별 차별화 심화

2000년대 초반 부동산 대세 상승기엔 비싼 곳일수록 더 오르는 양극화가 극심했다. 최근 상승장의 시작점이었던 2016년 전후도 부동산시장에선 똑같은 현상이 반복됐다. 거주자들의 소득수준이 높고 직장이 안정적인 곳일수록 고가주택의 오름폭이 컸다. 과거 상승장을 지켜봤던 투자자들이 학습효과를 얻었기 때문이다. 종합부동산세 인상과 양도소득세 중과로 이른바 ‘똘똘한 한 채’를 찾게 되는 현상도 이런 기류에 기름을 부었다. 경쟁력이 낮은 지역 부동산은 투자자들이 우선적으로 처분했기 때문이다. 대규모 도시재생사업이 진행되거나 광역교통망이 확충되는 지역의 선호도는 더욱 오를 수밖에 없다.

한국경제, “조정 이어지는 부동산…超양극화 대비해야” (2019.04)

<근거자료 2-9>

김은진 부동산114 기획관리본부 리서치팀장은 "다주택 갭 투자자들이 비인기 지역의 주택부터 매도할 것이기 때문에 시장의 양극화 현상이 심화될 것"이라고 예상했다.

중앙일보, “갭 투자자 비인기 지역 집부터 매도…부동산 시장 양극화 더 커질 가능성” (2019.03)

소주장3. 수요억제 정책보다는 재개발·재건축 규제 완화를 통해 공급확대 정책으로 나아가야 한다.

근거3-1. 현 정부의 공급정책은 서울의 수요를 충당하지 못한다.

현 정부의 주요 공급정책은 3기 신도시 정책이다. 신도시를 건설하는 주요목적은 서울 수요를 분산시키고 서울 집값을 잡는 것으로, 특히 그 중에서도 강남의 집값을 잡고 수요를 분산시키는 것이다. 하지만 수요는 서울의 동남권에 많은데 정부가 발표한 신도시의 위치를 보면 현재 신도시 공급은 북서쪽에 치우치고 있는 실정이다. 이는 지난해 아파트 매매가격이 폭등했던 강남 지역과는 거리가 멀어 기대만큼 집값 안정화의 효과를 기대하기 어려워 보인다. 또한 서울 수요를 일부 대체하더라도 장기적으로 서울 수요를 대체할 수 있을지는 의문이다. 현재의 주택부족 현상은 주택의 총량이 아니라 서울 도심의 주택 수가 부족한 것인데, 서울 외곽에 주택을 공급해서 총량을 늘리기만 한다면 결국 수요는 그대로 서울에 몰리고, 서울 외곽지역에는 미분양이 넘쳐날 수 있다. 그중에서도 특히 3기 신도시로 추가 지정된 고양은 현재 공급이 부족한 지역이 아니다. 강남권 수요를 분산시키기 위해서는 과천이나 하남, 성남 등에 더 치중을 했어야 한다.

<근거자료 3-1>

신도시 건설로 서울 쪽 수요 이탈을 대거 이끌어내기에는 한계가 있다. 부동산일포 권일 리서치팀장은 “신규택지 조성 및 첫 분양까지는 예상보다 소요시간이 오래 걸리는 경우가 많다. 때문에 지역우선 등 분양자격을 갖추기 위해 몇 년을 미리 움직일 경우 출퇴근이나 교육 등의 문제가 걸려있어 서울에서 이탈하는 수요는 제한적일 것”이라고 말했다. 서울의 탄탄한 인프라는 서울 선호 수요자들을 붙잡아 둘 수 밖에 없다. 서울 접경에서 불과 1km 떨어진 지역에 3기 신도시가 건설된다하더라도 서울 과밀을 해소하기에는 역부족이다. 특히 이번 3기 신도시 입지 가운데 과천과 하남을 제외하고는 서울 지역에서 선호도가 높은 강남 수요를 대체할 가능성은 적어 보인다.

노컷뉴스, “3기 신도시 건설, 서울 분양시장에 큰 영향 없을 듯” (2019.05)

<근거자료 3-2>

국토부는 7일 수도권 주택 30만 가구 공급을 위해 고양시 창릉, 부천 대장에 각각 3만8000가구, 2만 가구 규모의 신도시를 조성한다고 밝혔다. 이와 함께 고양 창릉지구는 서울 여의도까지 25분 만에, 부천 대장지구는 서울역까지 30분 만에 잇는 교통의 요지가 될 것이라고 말했다. 그러나 업계에서는 현실을 모르는 얘기라는 반응이다. 부천 대장동은 서울 반경 20km 거리에 조성되는 신도시로 차가 막히지 않아도 서울 경계에 진입하는데 30분 이상이 걸리며, 출퇴근 시간대에는 1시간 이상은 기본으로 소요된다는 게 현지 중개업소의 설명이다. 고양 창릉도 마찬가지다. 서울과 근접해 있다고 하지만 그래도 서울 경계에서 10km 정도에 위치해 있다. 차량으로 서울에 진입하려면 족히 30분은 넘게 걸린다고 현지 중개업소들은 지적하고 있다.

파이낸셜뉴스, “서울 집값 잡겠다며 수도권 신도시에 또 폭탄 던진 정부” (2019.05)

또한 현 정부의 신도시 정책의 추진 속도가 너무 빠르다. 아직 1·2기 신도시도 교통이나 생활편의적인 측면에서 형태가 잘 갖추지 못한 상황에서 3기 신도시가 발표됐다. 3차 발표는 원래 6월 초로 예상됐었지만 발표 시점이 한 달 이상 앞당겨졌다. 강남권을 중심으로 급매물이 소진되고 가격 낙폭이 둔화되면서 집값 재반등 논란이 일자 이를 조기에 불식시키려 기존 계획보다 일찍 발표를 한 것으로 보인다. 하지만 기존의 신도시가 정착하지 못한 상황에서 새로운 신도시를 발표하게 되면 기존 신도시가 ‘베드타운’으로 전락할 가능성이 있다. 기존 신도시가 경쟁력을 잃지 않으려면 꾸준한 인프라 투자가 병행되어야 하는데 현재 1·2기 신도시는 최소한의 교통 인프라조차도 갖춰지지 않은 곳이 많다. 만약 3기 신도시 역시 정부의 예상만큼 자족기능이 갖춰지지 않는다면 서울만 더 거대하게 하고 또 다른 베드타운을 형성할 수 있다.

국내 신도시 중 가장 성공했다는 평가를 받는 판교의 경우는 오랜 기간 토론과 논의를 거쳐 탄생한 작품이다. 판교 신도시는 지구지정 이후 개발계획 확정까지 3년의 시간이 걸렸다. 반면 3기 신도시는 속전속결이다. 충분한 토의와 준비가 부족한 신도시 정책은 신도시 양극화 현상을 초래할 수 있다. 새로운 신도시 사업을 하느라 이전의 신도시 사업을 등한시한다면 교통 불편·집값 하락의 문제가 쌓여 신도시의 장기적인 수요를 보장할 수 없을 것이다.

<근거자료 3-3>

▶2기 신도시 교통난 극심한데 3기부터 해결? = 현재 극심한 교통난을 겪고 있는 2기 신도시 입주민들의 반발도 커질 전망이다. 국토부는 지난 9일, 3기 신도시 지정과 함께 발표한 경전철 고양선 건설이 2028년으로 예정되어 있는 서부선보다 빠르게 개통될 예정이라고 밝혔다. 이와 대조적으로 입주 6년차인 위례 신도시(2기)의 경우 계획된 4개 노선 중 착공된 곳이 전무하다. 2기를 제쳐두고 3기부터 교통망 확충이 빨라질 경우 대부분 지역에서 형평성 문제제기를 할 공산이 크다.

헤럴드경제, “서울 접근성 좋은 곳에 자족도시?” 자기모순 빠진 3기 신도시 (2019.05)

<근거자료 3-4>

전문가들은 일본 다마신도시의 사례를 반면교사로 삼아야 한다고 강조한다. 1·2기 신도시의 급속한 공동화 가능성은 높지 않지만 서울 집값을 안정시키려는 택지개발이 ‘신도시의 양극화’란 더 큰 후유증을 불러올 수 있어서다. 일산은 1기 신도시 가운데 서울에서 가장 먼 데다 이미 주택 노후화가 진행 중이다. 2기 신도시들도 아직 제대로 자리를 잡지 못했다. 운정신도시와 검단신도시, 옥정신도시는 아직 개발을 끝내지 못했다. 홍춘욱 숭실대 겸임교수는 “3기 신도시는 자족기능과 직주근접을 갖추는 것으로 계획됐지만 대부분 1·2기 신도시는 전형적인 베드타운”이라며 “맞벌이가 일반화되고 있어 어느 쪽으로 수요가 더 몰릴지는 자명하다”고 말했다. ···

도쿄의 인구 과밀을 막기 위해 조성된 신도시이다. 초반엔 ‘꿈의 신도시’로 불렸지만 시간이 지날수록 더 좋은 입지의 신도시가 많아지고 인구이탈이 가속화되면서 ‘유령도시’로 전락했다.

허윤경 건설산업연구원 주택도시연구실장은 “30년 이상 이어진 택지중심 대규모 공급은 단기간 주거안정의 효과가 있을 수 있지만 외곽 지역에 공급이 집중되는 까닭에 미래 도시기능에 큰 부담을 가져올 수 있다”면서 “주요거점을 집적 개발하거나 도심 재개발·재건축 등 정비사업이 활발히 진행될 수 있도록 유도해야 한다”고 말했다.

한국경제, [집코노미] “일본 ‘다마신도시’처럼 몰락하는 베드타운 나올 수도” (2019.05)

근거 3-2. 현재 재개발·재건축의 규제가 과도하다.

정부가 정책에서 언급했던 도심 공급정책 마저도 유의미한 공급량이 될 수 있을지 의문이다. 정부는 그린벨트 해지, 유휴부지 활용, 국공유지 활용 등을 언급했는데 서울에는 국공유지와 유휴부지가 거의 남아있지 않고, 있다고 하더라도 많은 주택을 한꺼번에 공급할 만한 땅이 없다. 따라서 서울 도심의 재건축·재개발 규제를 푸는 것이 유일한 해결책이다. 하지만 현 정부는 재개발·재건축 규제를 점점 강화하고 있으며 이로 인해 재건축·재개발 부동산 시장이 얼어붙고 있다. 재건축 사업은 2018년 초부터 브레이크가 걸리기 시작했다. 재건축 안전진단 강화와 재건축 초과이익환수제 부활에 이어 8·2부동산 대책을 통해 재건축 조합원 지위 양도를 금지하면서 사업성은 곤두박질쳤다. 그리고 지난해 양도소득세 중과도 시행되면서 주택 거래량은 확연히 감소했다. 여기에 내년 3월부터 정비사업 일몰제까지 시행된다면 현재 서울에서 해제 위기에 놓인 정비 사업지는 38곳으로, 주택 거래는 훨씬 위축될 것이고 수급 불균형으로 집값이 더 상승하게 될 수도 있다. 따라서 서울 도심의 재개발·재건축 규제를 완화해 실질적인 공급을 늘리는 방안이 필요하다.

<근거자료 3-5>

이렇듯 재개발 규제가 강화됨에 다라 수도권 내 사업을 앞두고 있는 단지들은 계획 수립에 차질이 빚어질 전망이다. 임대주택 의무비율이 높아진다는 것은 일반분양 물량을 그만큼 줄이기 때문에 사업성이 악화될 수밖에 없기 때문이다.. 아직까지 사업시행 인가를 받지 못한 용산구 한남 뉴타운 2·4·5구역과 강북구 동작구 흑석뉴타운 11구역, 송파구 마천 4구역, 강북구 미아뉴타운 2·3구역 등 현행에 맞춰 재개발 계획을 준비했던 사업장들이 타격을 받을 것으로 보인다.

서울파이낸스, “재개발 임대주택율 의무 상향·‥ 정비업계 ‘설상가상’” (2019.05)

<근거자료 3-6>

국토교통부가 최근 내놓은 ‘2019년 주거종합계획’에 따르면 앞으로 재개발 정비사업을 할 때 임대주택 공급을 대폭 늘리기로 했다. 임대주택 의무 비율 범위를 서울 10~20%, 경기·인천 5~20%로 각각 5%p 정도 상향 조정하기로 한 것이다. 지자체 재량에 따른 추가 비율도 5%에서 10%로 5%p 높였다. 지자체가 마음만 먹으면 재개발 임대주택 비율을 최고 30%까지 높일 수 있다는 의미다. 이로 인해 재개발조합 입장에서는 수익성이 떨어진 것을 뻔히 알고도 무작정 재개발을 추진해야 할 처지에 놓였다. 조합마다 재개발 추진을 주저할 경우 ‘정비구역 일몰제’로 서울 도심 곳곳에서 정비구역 해제 사태가 빚어질 우려도 크다. 재개발 규제는 여기서 그치지 않는다. 서울시가 재개발 사업 준비 단계부터 동의서 검증, 동의율 확보 등 갖가지 이유로 재개발에 제동을 걸면서 시끌시끌하다. 가뜩이나 초과이익 환수제, 안전진단 강화 등 재건축 규제가 강화된 상황에서 각종 재개발 규제까지 더해져 수도권 부동산 시장이 수급 불균형을 겪을 우려도 크다.

매경이코노미, “[규제 OUT]임대주택 규제에 꽉 막힌 재개발 시장” (2019.05)

Ⅲ. 결론

부동산은 사적재화이면서 공공재적 성격을 가지고 있기에 부동산 시장에서의 정부의 개입은 불가피하다. 하지만 부동산경기변동은 장기적인 관점에서 국가의 일반경제와 밀접한 관계를 가지고 있기 때문에 정부의 시장 개입은 신중해야 할 것이다. 그러나 찬성 측은 현 정부의 과도한 규제로 부동산 시장에서 원활한 수요와 공급이 이루어지지 않고 있으며 다음의 세 가지 근거로 현 정부의 부동산 규제 정책을 완화해야 한다고 주장한다.

첫째, 9.13 부동산 대책 결과 부동산 시장에서의 거래량이 크게 감소하였고 정책 목표였던 실수요자, 무주택자들의 주택 매매가 충분히 이루어지지 않고 있다. 뿐만 아니라 규제 정책 실시 이후 서울시 주택가격의 하락폭은 매우 작았으며 그 하락폭은 계속해서 감소하는 추세를 보이고 있다. 이는 부동산 규제의 효과 미약하며 그 역시도 초기에 비해 더 약해졌음을 시사한다.

둘째, 9.13 부동산 대책과 같은 과도한 규제는 부동산 주택 거래량을 감소시키고 부동산 시장을 침체시켜서 후방 산업들(중개업소, 건자재, 인테리어 업계, 이사 업계)에도 부정적인 영향을 끼치고 있으며 이는 장기적으로 이어질 경우, 경기 침체로도 이어질 수 있다. 또한 부동산 대책 이후 지방 부동산 시장의 침체는 가속화되고 있으며 이는 수도권과 지방 사이의 양극화를 심화시키고 있다. 이렇게 현 정책이 유지되면 다양한 부작용을 일으킬 수 있으며 현 정부의 정책은 완화될 필요성이 있다.

셋째, 수요억제 정책보다는 재개발·재건축 규제 완화를 통해 공급확대 정책으로 나아가야 한다. 앞선 주장에서 확인했듯이 수요억제 정책은 집값 안정에 유의미한 영향을 주지 못한다. 따라서 원활한 시장 안정화를 위해서는 도심 공급량을 증가시키는 정책이 필요하다. 하지만 수요는 서울에 집중된 데 반해 현 정부의 공급정책인 신도시 사업은 수도권 위주로 이뤄지고 있다. 이는 서울의 수요를 다 충당하기에는 턱없이 부족하며 초기의 목적인 서울 집값도 잡지 못하고 경기도·수도권의 집값만 내리고 있다. 또한 새로운 신도시 사업에 가려진 기존 신도시도 문제가 되고 있다. 기존 신도시의 분양도 채 이뤄지지 않았는데 새 신도시를 발표하니, 집값 하락은 물론이고 교통인프라 구축도 뒷전이 되어버렸다. 이런 공급정책이 지속되면 신도시 사업으로 인한 서울의 장기적 수요 대체가 어려울 것이며 안정적인 공급을 위해서는 현재의 과도한 재개발·재건축 규제를 완화해야한다.

따라서 현 정부의 부동산 규제 정책은 강화 기조가 아닌 완화 기조로 나아가야 한다. 현재 부동산 정책은 집값안정에 유의미한 효과를 보지 못하고 있고, 과도한 규제로 거래절벽, 경기침체, 지역양극화 등의 부작용을 낳을 뿐이다. 규제 정책보다는 재건축·재개발 등으로 인한 서울 내의 공급 확대가 더욱 바람직한 방안일 것이다. 재건축·재개발을 하게 되면 부동산 투기가 높아질 것이라는 우려도 있다. 하지만 이번 3기 신도시를 추진하면서 국토부는 신도시 추가 입지 발표를 철통 보안으로 유지해 투기를 막을 수 있었다. 이처럼 해당 입지를 선유출할 경우에 대하여 강력히 처벌한다면 보안 관리에 각별한 유의가 가능하고 부동산 투기를 근절할 수 있을 것이다.